¿Oportunidad o prudencia? Perspectivas del sector inmobiliario europeo

La disrupción, la volatilidad del mercado de capitales y los cambios seculares de la demanda en el sector inmobiliario europeo ofrecen oportunidades únicas y están aumentando el interés de los inversores institucionales. Kevin Grundy, Managing Director, Fund Management en Europa de Invesco Real Estate, analiza los entornos de mercado más generales de la región y dónde está encontrando el potencial de inversión más atractivo para las estrategias oportunistas y de valor añadido.

Pregunta: ¿Cuáles son las tendencias generales del mercado inmobiliario europeo?

Respuesta: Se ha producido una desconexión significativa entre dos ciclos diferentes: el ciclo inmobiliario tradicional vinculado a los fundamentales, que se mantiene en una situación estable, y el ciclo de los mercados de capitales, que determina la fijación de precios y está impulsado por la falta de liquidez y unos tipos de interés muy elevados. Como consecuencia, se ha producido una importante corrección de los precios, y quienes sean capaces de ignorar el ruido a corto plazo podrán adquirir propiedades inmobiliarias excepcionales a valoraciones atractivas.

Pregunta: ¿Dónde cree que se encuentra el potencial de inversión más interesante en la región?

Respuesta: Hemos visto tres grandes áreas de oportunidad. En primer lugar, se ha producido una revalorización de carácter generacional como reacción a los cambios de tipos. Se trata de un aspecto clave que habrá que vigilar en los próximos seis a nueve meses, a medida que quienes participan en el mercado sigan tratando de establecer un nuevo equilibrio en función de cómo evolucionen los tipos.

Lo segundo sería ofrecer soluciones de estructuración flexibles en toda la estructura de capital. Es importante tener capital en un mercado donde es escaso. Y aún lo es más tener la capacidad de ofrecer soluciones de financiación creativas y flexibles. En este mercado europeo tan alterado, quien invierta de forma activa en toda la estructura de capital tiene la oportunidad de asegurarse unos activos inmobiliarios rentables con el mejor perfil posible de rentabilidad ajustada al riesgo.

De hecho, hace poco surgió una oportunidad de mercado de ese tipo, cuando el mercado tradicional de financiación mezzanine dejó de estar disponible casi por completo en Europa. Cualquier persona que invierta con ánimo de obtener una alta rentabilidad, y que históricamente hubiera logrado resultados a través de una posición de capital de alto riesgo en un plan de negocio de valor añadido, podría haber obtenido niveles similares de TIR de valor añadido/oportunistas y múltiplos de capital propio mínimos adecuados en una posición mezzanine aislada de entre el 50 y el 75% de la relación préstamo-valor (LTV) garantizada con bienes inmuebles plenamente rentables. Esa oportunidad concreta ya se está acabando, pero esperamos que aparezcan otras.

El tercer área es una tendencia de inversión en sostenibilidad, de contaminante a ecológica. Independientemente del sector o de la estrategia, si no se invierte con un enfoque activo en sostenibilidad dentro de Europa, se está perdiendo un cambio importante en el mercado que trasciende los ciclos de mercado tradicionales. Europa sigue estando a la vanguardia de la ESG, y la obsolescencia forzosa de los activos no sostenibles en los próximos años va a estar impulsada no solo por quienes alquilan e invierten, sino también por la regulación. Las promesas de cero emisiones netas que han hecho tanto las empresas como quienes invierten con el objetivo final en 2050 ya nos son plenamente familiares. Muchas de esas propuestas están vinculadas a objetivos intermedios en 2030. Tan solo faltan seis años. Las decisiones de ocupación que se toman hoy en día están directamente condicionadas por ese objetivo para 2030; lo mismo ocurre con las decisiones de inversión de las instituciones europeas. Existe una oportunidad para que quienes invierten en Europa superen la barrera que separa los activos sostenibles de los no sostenibles e intenten adquirir los activos no sostenibles y que no se ajusten a la normativa a un menor precio para luego rehabilitarlos antes de revenderlos. La oportunidad es grande, la cantidad de capital que va en su busca va a ser elevada y es probable que ganen quienes reúnan el capital y los conocimientos técnicos necesarios para llevar a cabo transformaciones sostenibles.

Pregunta: En el primer semestre de 2023, las operaciones se redujeron en un 60% en comparación con el mismo periodo de 2022. ¿Cómo ha afectado esto al mercado?

Respuesta: El estancamiento del volumen de transacciones ha sido en gran medida una reacción a la subida de los tipos de interés. Por el lado de las compras, hay a quienes el efecto denominador ha obligado a reducir sus asignaciones inmobiliarias. En cambio, hay quienes no disponen de nuevos fondos para invertir debido a problemas heredados de la cartera que les obligan a dedicar recursos al desapalancamiento o a satisfacer solicitudes de reembolso en el universo de los fondos abiertos. Y otras personas tienen una mentalidad más conservadora y se contentan con mantenerse al margen hasta que el mercado alcance un nuevo equilibrio. Un número menor tiene liquidez reservada para situaciones de emergencia que el mercado aún no está reflejando.

En lo que respecta a las ventas, quienes poseen activos inmobiliarios no han sufrido, en general, una presión inmediata para vender, ni por parte de los prestamistas ni de otras partes interesadas. La mayoría reconoce que las valoraciones han ido por detrás de la realidad del mercado, por lo que no tiene mucho sentido que quienes poseen bienes inmuebles salgan al mercado para demostrar que la situación es peor de lo esperado y que solo compren las partes más agresivas, que buscan precios con grandes descuentos.

Desde el punto de vista de quien compra, el lado positivo es que las rentabilidades han ido subiendo en todos los sectores (véase la Figura 1) y, al mismo tiempo, los activos inmobiliarios subyacentes siguen siendo atractivos. Se espera que el mercado crezca en 2024, con un mayor volumen de operaciones, a medida que se estabilicen las expectativas de tipos de interés futuros y las valoraciones se ajusten a la realidad del mercado.

Pregunta: ¿Cuál es su opinión de cara al futuro?

Respuesta: La percepción general es que Europa va por delante de EE.UU. en su proceso de corrección del valor, lo que no es habitual en términos históricos. Las estimaciones promedio de valoración entre máximos y mínimos en todos los sectores tienden a situarse en una horquilla de -20-30%, y Europa está muy por delante en ese camino. Dicho esto, creemos que es importante no tratar de buscar demasiada precisión a la hora de determinar el momento en el que se encuentra el mercado y, en su lugar, contar con margen suficiente en la suscripción para tener en cuenta esa incertidumbre. En general, Europa parece haber avanzado lo suficiente como para empezar a plantearse estas decisiones, y quienes invierten pueden protegerse mediante la estructura y la disciplina de precios.

Pregunta: ¿Qué diferencia a Invesco en su enfoque inmobiliario, especialmente en el actual entorno de inversión?

Respuesta: Se trata realmente de la experiencia, la gran presencia en los mercados locales y la amplitud de estrategias en todo el espectro de riesgos. Invesco Real Estate lleva más de 40 años construyendo carteras inmobiliarias y actualmente cuenta con una plantilla de 586 personas en 21 oficinas en mercados clave de todo el mundo.

En Europa, es una gran ventaja contar con oficinas dotadas con un equipo local de inversión que ha desarrollado toda su carrera profesional allí donde invertimos. En el actual entorno de inversión, las mejores oportunidades van a estar fuera del mercado y se negociarán entre personas de esa región. También es valioso contar con una plataforma que invierta en capital a través de estrategias, desde las core hasta las oportunistas, junto con la financiación de deuda. El intercambio de ideas y la información en tiempo real que surge de esas diferentes perspectivas bajo un mismo techo son muy potentes.