Turbolenze, volatilità nei mercati dei capitali e mutamenti secolari della domanda nel real estate europeo stanno dando luogo a opportunità uniche e a un sempre maggiore interesse da parte degli investitori istituzionali. Kevin Grundy, Managing Director, Fund Management Europe, Invesco Real Estate, parla del più ampio contesto di mercato in Europa e di dove ravvisa le opportunità più interessanti per mettere in atto strategie opportunistiche e a valore aggiunto.
D: Quali sono i trend di più ampio respiro in atto nel mercato real estate europeo?
R: Si è venuto a creare un significativo scollegamento tra due diversi cicli, ovvero quello del real estate tradizionale, legato ai fondamentali, che continua a poggiare su solide basi, e quello dei mercati dei capitali, che sta determinando i prezzi ed è trainato da una scarsa liquidità e dal brusco incremento dei tassi d’interesse. Il risultato è stata una forte correzione dei prezzi, e gli investitori in grado di ignorare il “rumore di fondo” a breve termine appaiono ben posizionati per acquisire immobili eccezionali a valutazioni attrattive.
D: Dove ravvisi le opportunità d’investimento più interessanti nell’area?
R: Negli ultimi tempi abbiamo osservato tre temi a questo proposito. Innanzitutto si è verificato un repricing generazionale in reazione alle variazioni dei tassi. Si tratta di un’area chiave da tenere sott’occhio nell’arco dei prossimi 6-9 mesi man mano che gli operatori di mercato continueranno a cercare di stabilire un nuovo equilibrio in base a dove sono diretti i tassi.
Il secondo consiste nel fornire soluzioni di strutturazione flessibili rispetto a tutta la struttura del capitale. Disporre di capitali in un mercato che ne è a corto conferisce un certo potere, specialmente quando si è in grado di offrire soluzioni di finanziamento creative e flessibili. Gli investitori nel turbolento mercato europeo attivi in tutta la struttura del capitale hanno l’opportunità di acquisire immobili con buone performance dal punto di vista dei fondamentali con il miglior profilo di rendimento corretto per il rischio possibile.
Un’opportunità di mercato di questo tipo è in effetti emersa di recente quando il mercato tradizionale dei prestiti mezzanini è divenuto in gran parte inaccessibile in Europa. Un investitore in cerca di rendimenti consistenti che, storicamente, avrebbe realizzato performance tramite una posizione azionaria a rischio integrale su un business plan a valore aggiunto, avrebbe potuto conseguire livelli di IRR a valore aggiunto/opportunistici analoghi e multipli di valutazione apprezzabili, con una posizione isolata su un prestito mezzanino con LTV compreso tra il 50 e il 75% garantito da un immobile a pieno rendimento. Questa specifica finestra si sta già chiudendo, ma se ne apriranno a nostro avviso altre.
La terza area è rappresentata dal trend degli investimenti sostenibili “marroni” e “verdi”. A prescindere dal settore o dalla strategia, investire senza un approccio attivo alla sostenibilità in Europa vuol dire farsi sfuggire un importante mutamento che va al di là dei cicli di mercato tradizionali. L’Europa rimane all’avanguardia nell’ESG, e l’obsolescenza forzata degli asset non sostenibili negli anni a venire dipenderà non solo da locatari e investitori ma anche dalle norme in vigore. Conosciamo tutti le promesse di azzeramento delle emissioni nette fatte tanto dalle imprese quanto dagli investitori con il 2050 come data di realizzazione finale. Molte di esse sono connesse a obiettivi intermedi da raggiungere entro il 2030, ovvero entro soli sei anni. Le decisioni sul fronte occupazionale prese oggi sono influenzate direttamente da questo traguardo; lo stesso vale per le decisioni d’investimento prese dagli istituti europei. Gli investitori in Europa hanno dunque l’opportunità di colmare questo divario tra asset sostenibili e non sostenibili mirando ad acquisire asset non conformi e indesiderati a sconto per poi riqualificarli e venderli. Si tratta di un’opportunità enorme, così come ingenti sono i capitali che cercheranno di sfruttarla, e i vincitori saranno con ogni probabilità coloro in possesso al tempo stesso del capitale e delle competenze tecniche necessarie per raggiungere gli obiettivi di sostenibilità.
D: Nel primo semestre del 2023 i volumi di operazioni sono risultati inferiori di circa il 60% rispetto allo stesso periodo del 2022. In che modo questo ha influito sul mercato?
R: La battuta d’arresto dei volumi di operazioni ha rappresentato in gran parte una reazione all’incremento dei tassi d’interesse. Dal lato degli acquirenti, alcuni investitori sono stati costretti dall’effetto denominatore a ridurre la propria esposizione al real estate. Altri non disponevano di nuovi fondi da investire a causa di criticità preesistenti in portafoglio che li hanno obbligati a incanalare risorse verso operazioni di deleveraging o richieste di rimborso nell’universo dei fondi aperti. Altri ancora rimangono focalizzati sul core e preferiscono rimanere in disparte fino a che il mercato non avrà trovato un nuovo equilibrio. Un numero più ristretto di essi possiede dry powder accantonata per sfruttare un tipo di stress che il mercato non ha ancora evidenziato.
Dal lato dei venditori, i proprietari di immobili non sono stati messi sotto pressione immediata a vendere né dai finanziatori né da altri stakeholder. Molti comprendono che le valutazioni non rispecchiano ancora la nuova realtà di mercato, quindi finora non ha avuto molto senso per questi proprietari presentarsi sul mercato per dimostrare che la situazione è peggiore del previsto e scoprire che gli unici acquirenti sono i soggetti più aggressivi in cerca di sconti sostanziosi.
Dal punto di vista degli acquirenti l’aspetto positivo è che i rendimenti sono cresciuti in tutti i settori (Fig. 1) e che, al contempo, gli immobili sottostanti rimangono attrattivi. Il pronostico è che il mercato si aprirà di più nel 2024 con maggiori volumi di operazioni man mano che le aspettative sui tassi d’interesse futuri si stabilizzeranno e le valutazioni rispecchieranno maggiormente la realtà di mercato.