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Gestion du risque climatique dans l’immobilier face aux défis du climat en ce 21ème siècle

Managing climate risk: a 21st century approach for commercial real estate investors
Points importants à retenir
Les températures grimpent.
1
Les indicateurs vont tous dans le même sens. Les catastrophes naturelles sont de plus en plus fréquentes et de plus en plus sévères.
Les investisseurs ne peuvent plus fermer les yeux.
2
Les investisseurs immobiliers sont exposés aux risques physiques associés au changement climatique.
L’information est un atout majeur.
3
Nous pensons que nous pouvons offrir des performances plus solides à nos clients en analysant avec soin les données relatives au risque climatique.

Depuis un siècle, les anomalies de température se multiplient dans le monde.

Qui plus est, la fréquence et l’ampleur des catastrophes naturelles ne cessent d’augmenter.

Au cours de la seule année 2021, notre planète a subi de graves inondations en Europe occidentale et en Chine, des tempêtes de glace au Texas et des incendies en Californie. Ces épisodes ont engendré partout des coûts économiques et humains énormes.

Les statistiques issues du secteur de la réassurance mettent en évidence la hausse des coûts entraînés par ces désastres naturels. Les pertes économiques mondiales entraînées par les catastrophes humaines et naturelles sont passées de 250 milliards USD en 2019, à 202 milliards USD en 2020.

Même si les gouvernements, les organisations à but non lucratif et le secteur privé unissent leurs efforts pour combattre le changement climatique, il faudra patienter des années avant que leurs initiatives, même les plus ambitieuses, ne parviennent à renverser la tendance au réchauffement de notre planète.

Le coût de ces épisodes climatiques extrêmes devrait continuer de grimper pour un certain temps. 

Schéma n° 1 : Anomalies observées sur les températures mondiales annuelles depuis 1820
Schéma n° 1 : Anomalies observées sur les températures mondiales annuelles depuis 1820

Source : Berkley Earth. Anomalies de température par rapport à la moyenne de la période allant de janvier 1951 à décembre 1980.

Schéma n° 2 : Pertes assurées mondiales provoquées par des événements climatiques
Schéma n° 2 : Pertes assurées mondiales provoquées par des événements climatiques

Source : Suisse RE, 5 graphiques illustrant les catastrophes naturelles dans un contexte de changement climatique (2021).

On appelle périls primaires les catastrophes naturelles assorties d’un potentiel de perte important pour l’industrie de l’assurance, telles que les cyclones tropicaux ou les tremblements de terre.

Les périls dits secondaires correspondent à des événements indépendants de petite ou de moyenne ampleur, ou aux effets secondaires d’un péril primaire. Citons parmi ceux-ci les débordements de cours d’eau, les pluies torrentielles, les épisodes de sécheresse, les incendies, les tempêtes et les tsunamis. 

L’immobilier face aux défis du climat 

Le secteur immobilier contribue fortement aux émissions mondiales de gaz à effet de serre.

En 2020, selon les estimations, l’environnement construit était responsable de 75 % des émissions annuelles mondiales de gaz à effet de serre, 1 les bâtiments représentant à eux seuls environ la moitié ce ce volume.2

Près de la moitié des émissions générées par les nouvelles constructions provient des matériaux utilisés. L’autre moitié résulte de l’exploitation de l’immeuble.3

Le secteur immobilier est donc confronté à un double défi. Il doit construire des espaces garantissant une exploitation plus efficace, tout en réduisant en amont les émissions de gaz carbonique impliquées dans la construction et la rénovation. 

Schéma n° 3 : Part de l’énergie mondiale dans l’exploitation des bâtiments et la construction, et émissions de CO2 liées à l’énergie (2020)
Schéma n° 3 : Part de l’énergie mondiale dans l’exploitation des bâtiments et la construction, et émissions de CO2 liées à l’énergie (2020)

Source : AIE (2021)

Répercussions financières du risque climatique sur le secteur de l’immobilier 

Déterminer l’impact financier de conditions météorologiques extrêmes est un exercice complexe qui va bien au-delà du calcul des coûts potentiels de réparation du bâtiment.

Le risque climatique peut influer sur les prix de l’immobilier de diverses manières, ses effets variant en sévérité et en durée.

Dans les cas les plus sérieux, le bien peut se transformer en actif bloqué dont la valeur en capital est ramenée à zéro.

Un récent rapport des Nations Unies a croisé les conclusions de plusieurs études scientifiques. L’étude a analysé certains impacts, tels que la diminution des revenus locatifs, l’allongement des délais de relocation, l’accroissement de la volatilité des flux de liquidité, la hausse des taux de financement et la contraction de la liquidité sur le marché de l’immobilier commercial (Tableau n° 1).

Le rapport a conclu qu’une information de qualité favorisait la prise de conscience, les effets du climat étant intégrés dans le prix des transactions. 

Tableau n° 1 : Les effets potentiels du risque climatique sur la performance des actifs immobiliers commerciaux.
Tableau n° 1 : Les effets potentiels du risque climatique sur la performance des actifs immobiliers commerciaux.

Source : J Clayton, J van de Wetering, S Sayce & S Devaney (2021) ; rapport de l’UNEPFI « Climate risk and commercial property values: a review and analysis of the literature » [« Risque climatique et valeur des immeubles commerciaux : examen et analyse des publications »].

Mesurer le risque climatique

Autrefois, évaluer l’exposition d’un site à des événements climatiques potentiels était l’apanage de professionnels qualifiés, actuaires ou chercheurs. Ces opérations exigeaient un accès à des bases de données privées qui alimentaient des logiciels spécialisés.

Aujourd’hui, on assiste à une prise de conscience croissante du risque climatique, allant de pair avec un intérêt grandissant pour ces questions. En conséquence, la demande de solutions de ce type s’envole.

Les récents progrès des techniques de modélisation géospatiales associés à l’émergence des données et des logiciels orientés « open source » ont contribué à l’essor des prestations de gestion du risque climatique proposées aux entreprises et organisations.

Pour comprendre l’exposition au risque lié au changement climatique porté par le portefeuille immobilier mondial d’IRE, il nous fallait un outil capable de fournir une évaluation cohérente et robuste sur l’ensemble des pays, régions et secteurs.

Moody’s ESG Solutions (auparavant, Four Twenty Seven) compte parmi les premiers fournisseurs d’analyses de risques physiques environnementaux et climatiques. Sa solution de gestion des risques climatiques est particulièrement bien adaptée à un gestionnaire d’actifs diversifié. Nous présentons ci-après son approche.

Les données ESG tierces

La méthodologie de Moody’s est fondée sur les données et se nourrit des grandes bases de données publiques et privées afin de produire plus de 25 indicateurs de risque sous-jacents. Chacun d’eux est associé à un effet reconnu du changement climatique sur l’activité.

Les notes sont de nature prospective et se concentrent sur les seuils proches de la queue de distribution des risques. Ces épisodes constituent en effet les sources les plus probables de perturbations et de dommages, d’autant plus que la puissance et la fréquence de ces événements extrêmes augmentent.

Parmi les indicateurs de risque de haut niveau produits par Moody’s figure l’exposition aux inondations, aux vagues de chaleur intense, aux ouragans et aux typhons, à la montée du niveau de la mer, aux pénuries d’eau, aux incendies et aux tremblements de terre. Les tremblements de terre relèvent plus de l’aléa géologique que du risque climatique, mais ils ont été pris en compte à la demande des clients.

Les notes de risque de Moody’s sont standardisées (sur une fourchette de 0 à 10) et comparables à l’échelle mondiale. Les niveaux de risque associés (aucun, faible, moyen, élevé, critique) facilitent l’interprétation. Par exemple, un score de risque d’inondation de 70/100 expose l’actif à un risque élevé. Cela signifie que le site est exposé à un risque de submersion et d’inondation en cas de forte pluie ou d’épisodes de crue fluviale.

Des indicateurs spécifiques à la sous-catégorie sont également disponibles. Parmi eux : la période de récurrence des inondations anticipée (c’est à dire, la fréquence anticipée des inondations, en années), l’intensité des précipitations et le niveau d’eau atteint pour une crue centennale.

Démocratiser les données liées au risque climatique

L’outil de Moody’s peut être utilisé pour évaluer l’exposition au risque climatique sur la plupart des sites dans le monde. Nous pouvons y recourir pour l’ensemble des investissements directs d’IRE dans l’immobilier. Leur nombre s’élève à plus de 500 actifs commerciaux en Amérique du Nord, en Asie, en Océanie et en Europe.

Le modèle d’abonnement proposé par Moody’s permet aux utilisateurs de produire des grilles de notation du risque climatique spécifiques à la localisation. Ces rapports sont détaillés et précieux. Nous avons néanmoins optimisé leur utilisation en concevant des outils complémentaires améliorant l’accès et la diffusion des informations.

Auparavant, celles-ci étaient difficiles à consulter pour l’ensemble des équipes d’IRE ne disposant pas d’un identifiant de connexion aux services ESG de Moody’s.

Pour mieux mettre à profit ces informations et faciliter la prise de décision en matière d’investissement et de gestion d’actifs, nous devions démocratiser notre processus de gestion du risque climatique.

Cette ambition supposait la rationalisation de notre processus de diffusion des informations auprès des équipes responsables des transactions (qui doivent évaluer les actifs avant l’acquisition) et de nos équipes de gestion de fonds (qui gèrent les actifs investis et les fonds).

La solution mise en place par l’équipe chargée des analyses stratégiques repose sur un tableau de bord du risque climatique. Elle s’interface directement avec la base de données de Moody’s et permet aux utilisateurs d’identifier instantanément l’exposition au risque climatique de chacun des sites soumis à l’analyse.

Le tableau de bord affiche les risques associés aux actifs de notre portefeuille. Il propose également une synthèse et filtre les risques par fonds, en utilisant des cartes et des graphiques afin de mettre en relief les informations clés.                       

Une évaluation comparative du risque associé aux actifs

Aucun investissement ne fonctionne en vase clos.

Si la première étape évidente est de démocratiser l’accès aux informations spécifiques à l’actif, comparer les investissements permet de mieux appréhender leur risque relatif. Nous y parvenons en procédant à une évaluation comparative du risque climatique porté par le site avec d’autres sites environnants.

Dans un immeuble bien situé, proche de nombreux services et infrastructures, les avantages de la localisation peuvent l’emporter sur le risque climatique. Toutefois, il peut être encore plus judicieux d’acquérir un actif relativement moins risqué dans le même secteur afin de minimiser le risque climatique tout en bénéficiant des atouts offerts par ces commodités.

Nous procédons à l’évaluation comparative de nos actifs en utilisant le système de notation ESG de Moody’s et en l’appliquant à des points d’échantillonnage générés de manière stratégique dans la limite d’une zone d’intérêt déterminée (sous-marché, groupe d’habitations, etc.).

Grâce à ces séries d’échantillons désormais disponibles, le dispositif synthétise les notes sur des limites prédéfinies en indiquant les résultats individuels de chaque actif sur la courbe de distribution.

Sur le schéma n° 4, nous analysons un immeuble à Tokyo et le risque d’inondation qu’il présente comparé aux immeubles environnants. La note peu élevée semble indiquer que dans cette zone, l’actif n’est pas particulièrement exposé au risque d’inondation.

Néanmoins, la distribution présentée sur le schéma n° 4 montre qu’il existe d’autres sites à Tokyo assortis de notes de risque élevées. Cette analyse confirme que l’immeuble de l’échantillon est un actif bien situé, proche des commodités, mais suffisamment éloigné des zones à basse altitude pour échapper à une exposition au risque trop élevée.

Schéma n° 4 : Exemple comparatif
Schéma n° 4 : Exemple comparatif

Source : Analyses stratégiques IRE À titre d’exemple seulement. 

Événements climatiques extrêmes : deux études de cas

Enfin, nous évaluons la validité et la précision des notes ESG de Moody’s grâce à deux études de cas.

L’été 2021, une grande partie des régions occidentales d’Amérique du Nord a enregistré des records de températures et plusieurs zones ont été ravagées par des incendies historiques.

 

Nous avons utilisé cet exemple réel pour tester les notes ESG de Moody’s.

 

De manière encourageante, les notes relatives au risque d’incendie pour les zones au nord-ouest de la côte pacifique se sont révélées pertinentes. Hormis le score de risque moyen attribué à la Colombie-Britannique, toutes les zones affectées par les incendies les plus ravageurs avaient été correctement évaluées et classées parmi les localisations à haut risque (schéma n° 5).

 

Nous avons également analysé les notes de Moody’s portant sur les températures pour comprendre si les records de chaleur auraient pu être anticipés.

 

Si les notes générales appréciant le risque lié à la chaleur (schéma n° 6) ne semblent pas avoir été un bon outil prédictif, la note de sous-catégorie portant sur le risque d’évolution des températures extrêmes (schéma n° 7) aurait été en mesure de nous avertir d’une probable aggravation des phénomènes de canicule.

 

Cette note secondaire offre une source précieuse d’informations aux investisseurs ; les phénomènes de l’été 2021 confirment les notes élevées attribuées au risque d’évolution.

En juillet 2021, plusieurs pays d’Europe occidentale ont connu de graves inondations.

 

L’Allemagne, la Belgique, les Pays-Bas et l’Autriche ont fait partie des pays les plus touchés. Les inondations auraient provoqué la mort de 242 personnes, dont 196 en Allemagne.

 

Pour tester la pertinence des notes ESG de Moody’s, nous avons sélectionné les notes mesurant le risque d’inondation dans cinq villes dévastées par la montée des eaux (Schönau am Königssee, Hagen, Schuld and Bad Neuenahr en Allemagne, et Hallein en Autriche).

 

Sans surprise, chacune de ces villes est traversée en son centre par un grand cours d’eau.

 

Presque tous les points de l’échantillon présentaient une note de risque élevé ou critique lorsqu’ils se situaient à proximité d’un cours d’eau ou à relativement basse altitude. De même, les points assortis d’un risque d’inondation moyen à faible se trouvaient à une distance suffisante de la rivière ou à des altitudes beaucoup plus élevées.

Figure 5, 6, & 7
Figure 4: A benchmarking example

Source: IRE Strategic Analytics.

Miser sur une approche robuste

De nombreux investisseurs dans le secteur immobilier ne prennent pas encore en compte les événements climatiques extrêmes, arguant de leur caractère imprévisible et difficile à quantifier.

Pourtant, ces épisodes climatiques sont amenés à se multiplier et à s’intensifier, ce qui devrait conduire à une remise en cause de cette approche.

Les investisseurs ne peuvent plus se permettre d’exclure les informations relatives au risque climatique de leurs processus de décision.

Le tableau de bord des risques climatiques élaboré par IRE est conçu pour fournir des informations fiables et actualisées afin d’identifier et d’atténuer (ou d’éviter totalement) les expositions au risque climatique.

Enfin, nous sommes convaincus que cette approche nous permettra de protéger et de faire croître le capital de nos clients, et de leur offrir des performances plus robustes et plus stables.

L’alternative, c’est Invesco

De bons résultats appellent une réflexion alternative.

Collaborez avec nos équipes expertes en immobiliercrédit privé et Invesco Solutions pour affronter les problèmes les plus importants du moment.

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Notes

  • 1 Architecture 2030 (2021) Le défi de 2030. https://architecture2030.org/2030_challenges/2030-challenge/

     

    2 39 % des émissions de CO2 d’après Architecture 2030 ; 37 % des émissions de CO2 et 36 % de la consommation mondiale d’énergie d’après le Programme des Nations Unies pour l’environnement.

     

    3 World Green Building Council [« Conseil mondial pour un habitat vert »] (2021) Rapport 2021 Beyond the Business Case [« Au delà de l’étude de cas »]. https://worldgbc.org/business-case

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