Gestion du risque climatique dans l’immobilier face aux défis du climat en ce 21ème siècle

Depuis un siècle, les anomalies de température se multiplient dans le monde.

Qui plus est, la fréquence et l’ampleur des catastrophes naturelles ne cessent d’augmenter.

Au cours de la seule année 2021, notre planète a subi de graves inondations en Europe occidentale et en Chine, des tempêtes de glace au Texas et des incendies en Californie. Ces épisodes ont engendré partout des coûts économiques et humains énormes.

Les statistiques issues du secteur de la réassurance mettent en évidence la hausse des coûts entraînés par ces désastres naturels. Les pertes économiques mondiales entraînées par les catastrophes humaines et naturelles sont passées de 250 milliards USD en 2019, à 202 milliards USD en 2020.

Même si les gouvernements, les organisations à but non lucratif et le secteur privé unissent leurs efforts pour combattre le changement climatique, il faudra patienter des années avant que leurs initiatives, même les plus ambitieuses, ne parviennent à renverser la tendance au réchauffement de notre planète.

Le coût de ces épisodes climatiques extrêmes devrait continuer de grimper pour un certain temps. 

L’immobilier face aux défis du climat 

Le secteur immobilier contribue fortement aux émissions mondiales de gaz à effet de serre.

En 2020, selon les estimations, l’environnement construit était responsable de 75 % des émissions annuelles mondiales de gaz à effet de serre, ¹ les bâtiments représentant à eux seuls environ la moitié ce ce volume.²

Près de la moitié des émissions générées par les nouvelles constructions provient des matériaux utilisés. L’autre moitié résulte de l’exploitation de l’immeuble.³

Le secteur immobilier est donc confronté à un double défi. Il doit construire des espaces garantissant une exploitation plus efficace, tout en réduisant en amont les émissions de gaz carbonique impliquées dans la construction et la rénovation. 

Répercussions financières du risque climatique sur le secteur de l’immobilier 

Déterminer l’impact financier de conditions météorologiques extrêmes est un exercice complexe qui va bien au-delà du calcul des coûts potentiels de réparation du bâtiment.

Le risque climatique peut influer sur les prix de l’immobilier de diverses manières, ses effets variant en sévérité et en durée.

Dans les cas les plus sérieux, le bien peut se transformer en actif bloqué dont la valeur en capital est ramenée à zéro.

Un récent rapport des Nations Unies a croisé les conclusions de plusieurs études scientifiques. L’étude a analysé certains impacts, tels que la diminution des revenus locatifs, l’allongement des délais de relocation, l’accroissement de la volatilité des flux de liquidité, la hausse des taux de financement et la contraction de la liquidité sur le marché de l’immobilier commercial (Tableau n° 1).

Le rapport a conclu qu’une information de qualité favorisait la prise de conscience, les effets du climat étant intégrés dans le prix des transactions. 

Mesurer le risque climatique

Autrefois, évaluer l’exposition d’un site à des événements climatiques potentiels était l’apanage de professionnels qualifiés, actuaires ou chercheurs. Ces opérations exigeaient un accès à des bases de données privées qui alimentaient des logiciels spécialisés.

Aujourd’hui, on assiste à une prise de conscience croissante du risque climatique, allant de pair avec un intérêt grandissant pour ces questions. En conséquence, la demande de solutions de ce type s’envole.

Les récents progrès des techniques de modélisation géospatiales associés à l’émergence des données et des logiciels orientés « open source » ont contribué à l’essor des prestations de gestion du risque climatique proposées aux entreprises et organisations.

Pour comprendre l’exposition au risque lié au changement climatique porté par le portefeuille immobilier mondial d’IRE, il nous fallait un outil capable de fournir une évaluation cohérente et robuste sur l’ensemble des pays, régions et secteurs.

Moody’s ESG Solutions (auparavant, Four Twenty Seven) compte parmi les premiers fournisseurs d’analyses de risques physiques environnementaux et climatiques. Sa solution de gestion des risques climatiques est particulièrement bien adaptée à un gestionnaire d’actifs diversifié. Nous présentons ci-après son approche.

Les données ESG tierces

La méthodologie de Moody’s est fondée sur les données et se nourrit des grandes bases de données publiques et privées afin de produire plus de 25 indicateurs de risque sous-jacents. Chacun d’eux est associé à un effet reconnu du changement climatique sur l’activité.

Les notes sont de nature prospective et se concentrent sur les seuils proches de la queue de distribution des risques. Ces épisodes constituent en effet les sources les plus probables de perturbations et de dommages, d’autant plus que la puissance et la fréquence de ces événements extrêmes augmentent.

Parmi les indicateurs de risque de haut niveau produits par Moody’s figure l’exposition aux inondations, aux vagues de chaleur intense, aux ouragans et aux typhons, à la montée du niveau de la mer, aux pénuries d’eau, aux incendies et aux tremblements de terre. Les tremblements de terre relèvent plus de l’aléa géologique que du risque climatique, mais ils ont été pris en compte à la demande des clients.

Les notes de risque de Moody’s sont standardisées (sur une fourchette de 0 à 10) et comparables à l’échelle mondiale. Les niveaux de risque associés (aucun, faible, moyen, élevé, critique) facilitent l’interprétation. Par exemple, un score de risque d’inondation de 70/100 expose l’actif à un risque élevé. Cela signifie que le site est exposé à un risque de submersion et d’inondation en cas de forte pluie ou d’épisodes de crue fluviale.

Des indicateurs spécifiques à la sous-catégorie sont également disponibles. Parmi eux : la période de récurrence des inondations anticipée (c’est à dire, la fréquence anticipée des inondations, en années), l’intensité des précipitations et le niveau d’eau atteint pour une crue centennale.

Démocratiser les données liées au risque climatique

L’outil de Moody’s peut être utilisé pour évaluer l’exposition au risque climatique sur la plupart des sites dans le monde. Nous pouvons y recourir pour l’ensemble des investissements directs d’IRE dans l’immobilier. Leur nombre s’élève à plus de 500 actifs commerciaux en Amérique du Nord, en Asie, en Océanie et en Europe.

Le modèle d’abonnement proposé par Moody’s permet aux utilisateurs de produire des grilles de notation du risque climatique spécifiques à la localisation. Ces rapports sont détaillés et précieux. Nous avons néanmoins optimisé leur utilisation en concevant des outils complémentaires améliorant l’accès et la diffusion des informations.

Auparavant, celles-ci étaient difficiles à consulter pour l’ensemble des équipes d’IRE ne disposant pas d’un identifiant de connexion aux services ESG de Moody’s.

Pour mieux mettre à profit ces informations et faciliter la prise de décision en matière d’investissement et de gestion d’actifs, nous devions démocratiser notre processus de gestion du risque climatique.

Cette ambition supposait la rationalisation de notre processus de diffusion des informations auprès des équipes responsables des transactions (qui doivent évaluer les actifs avant l’acquisition) et de nos équipes de gestion de fonds (qui gèrent les actifs investis et les fonds).

La solution mise en place par l’équipe chargée des analyses stratégiques repose sur un tableau de bord du risque climatique. Elle s’interface directement avec la base de données de Moody’s et permet aux utilisateurs d’identifier instantanément l’exposition au risque climatique de chacun des sites soumis à l’analyse.

Le tableau de bord affiche les risques associés aux actifs de notre portefeuille. Il propose également une synthèse et filtre les risques par fonds, en utilisant des cartes et des graphiques afin de mettre en relief les informations clés.                       

Une évaluation comparative du risque associé aux actifs

Aucun investissement ne fonctionne en vase clos.

Si la première étape évidente est de démocratiser l’accès aux informations spécifiques à l’actif, comparer les investissements permet de mieux appréhender leur risque relatif. Nous y parvenons en procédant à une évaluation comparative du risque climatique porté par le site avec d’autres sites environnants.

Dans un immeuble bien situé, proche de nombreux services et infrastructures, les avantages de la localisation peuvent l’emporter sur le risque climatique. Toutefois, il peut être encore plus judicieux d’acquérir un actif relativement moins risqué dans le même secteur afin de minimiser le risque climatique tout en bénéficiant des atouts offerts par ces commodités.

Nous procédons à l’évaluation comparative de nos actifs en utilisant le système de notation ESG de Moody’s et en l’appliquant à des points d’échantillonnage générés de manière stratégique dans la limite d’une zone d’intérêt déterminée (sous-marché, groupe d’habitations, etc.).

Grâce à ces séries d’échantillons désormais disponibles, le dispositif synthétise les notes sur des limites prédéfinies en indiquant les résultats individuels de chaque actif sur la courbe de distribution.

Sur le schéma n° 4, nous analysons un immeuble à Tokyo et le risque d’inondation qu’il présente comparé aux immeubles environnants. La note peu élevée semble indiquer que dans cette zone, l’actif n’est pas particulièrement exposé au risque d’inondation.

Néanmoins, la distribution présentée sur le schéma n° 4 montre qu’il existe d’autres sites à Tokyo assortis de notes de risque élevées. Cette analyse confirme que l’immeuble de l’échantillon est un actif bien situé, proche des commodités, mais suffisamment éloigné des zones à basse altitude pour échapper à une exposition au risque trop élevée.

Miser sur une approche robuste

De nombreux investisseurs dans le secteur immobilier ne prennent pas encore en compte les événements climatiques extrêmes, arguant de leur caractère imprévisible et difficile à quantifier.

Pourtant, ces épisodes climatiques sont amenés à se multiplier et à s’intensifier, ce qui devrait conduire à une remise en cause de cette approche.

Les investisseurs ne peuvent plus se permettre d’exclure les informations relatives au risque climatique de leurs processus de décision.

Le tableau de bord des risques climatiques élaboré par IRE est conçu pour fournir des informations fiables et actualisées afin d’identifier et d’atténuer (ou d’éviter totalement) les expositions au risque climatique.

Enfin, nous sommes convaincus que cette approche nous permettra de protéger et de faire croître le capital de nos clients, et de leur offrir des performances plus robustes et plus stables.