Immobilier européen : un nouveau cycle de valeur immobilière

Un marché qui se stabilise

Nos prévisions en interne pour la période à venir sont étayées par l’attente d’une période de stabilité des rendements immobiliers après la récente correction du marché. Les marchés européens des capitaux immobiliers ont subi un choc important entre les étés 2022 et 2024, mais les fondamentaux des occupants sont solides dans la plupart des marchés et des secteurs. C’est le résultat d’une demande qui demeure robuste et d’une offre limitée dans la plupart des secteurs. Il y a une confiance croissante dans le marché, comme en témoigne notamment l’indicateur composite avancé de l’OCDE, qui soutiendra davantage la demande d’espaces de qualité, et par voie de conséquence les niveaux et la croissance des loyers. Il convient en outre de noter qu’au cours des deux dernières années, la croissance de la valeur locative au niveau du marché à travers l’Europe a été inférieure à l’inflation globale, même si nous avons observé des poches de forte surperformance des loyers « prime » dans certaines zones.

La pandémie de Covid-19 conjuguée à la flambée de l’inflation mondiale a entraîné une pénurie de biens immobiliers de haute qualité dans des endroits clés, l’activité de promotion immobilière étant freinée notamment par la hausse des coûts de construction, y compris les coûts de financement, et l’incertitude économique. Ainsi, même si la croissance économique européenne devrait rester inférieure à celles des États-Unis et de l’Asie-Pacifique, nous voyons d’importantes opportunités de générer de solides retours sur investissement en proposant des actifs immobiliers modernes sur des marchés où l’offre est insuffisante.

Quatre principes clés pour 2025 :

1. Les rendements se sont ajustés aux coûts de financement, mais la demande de capitaux reste un domaine à surveiller. Dans notre scénario central, nous tablons sur la stabilité des rendements après la récente correction, même si nous notons que l’ajustement reflète jusqu’à présent l’évolution des coûts de la dette plutôt que des déséquilibres à long terme dans la disponibilité du capital. Une nouvelle correction des prix pourrait survenir si nous constatons un décalage entre le profil des capitaux cherchant à investir dans l’immobilier et le type d’actifs mis sur le marché.
2. Lorsque les rendements stagnent, il faut que les revenus augmentent pour améliorer les performances. Une période de faible croissance économique signifie que la demande variera d’un secteur à l’autre. Il faudra donc s’appuyer sur les facteurs porteurs structurels mentionnés plus haut pour accroître les revenus. Dans la mesure où la confiance des consommateurs reste faible, nous resterons à l’écart des secteurs dépendant des dépenses discrétionnaires.
3. La volatilité crée des opportunités. L’histoire montre que les investissements sont plus rentables après une correction de marché. Nous pensons que les opportunités subsisteront pour ceux qui parviendront à poursuivre leur stratégie de conviction dans les conditions actuelles de marché.
4. Les pressions réglementaires croissantes relatives au développement durable constituent des risques et offrent des opportunités. La demande pour les espaces durables et efficaces en énergie augmente alors que l’offre est faible et nous essaierons de profiter de ces pénuries. Le risque de dépréciation créera des opportunités d’achat à prix d’aubaine à moyen terme, notamment auprès des propriétaires d’actifs également affectés par la hausse du coût de la dette. Cela créera des opportunités qui nous permettront d’acquérir certains actifs en vue d’un repositionnement.

ESG

Sur le marché européen de l'immobilier, les investisseurs particuliers et les locataires accordent de plus en plus d’importance aux critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). L’investissement ESG+R (ESG et Résilience) est un engagement fondamental chez Invesco Real Estate. Les propriétaires d’actifs immobiliers

doivent satisfaire des réglementations de plus en plus contraignantes en matière de Certification de performance énergétique. Cela permet aux investisseurs institutionnels d’améliorer des actifs peu efficaces sur le plan énergétique afin qu’ils satisfassent les normes de durabilité les plus élevées.

Notre réponse stratégique aux défis ESG est de garantir la durabilité de nos actifs. Ce faisant, nous cherchons à optimiser la rentabilité de nos investissements. Des immeubles plus durables permettent de demander des loyers plus élevés. Ils sont souvent plus occupés et valorisés sur la base de taux de capitalisation plus élevés. Par conséquent, l’accent que nous mettons sur la durabilité cadre avec la volonté d’optimiser les performances de nos investissements.

Nous surveillons en permanence tous les actifs existants en matière de durabilité et nos plans d’affaires font que tous nos actifs satisfont les normes applicables avec un temps d’avance sur le calendrier réglementaire. Les besoins en dépenses d’investissement qui en découlent sont évalués par rapport aux impacts attendus sur la valeur future des actifs. Nous sommes conscients que certaines dépenses d’investissement seront défensives (préserver la valeur de l’actif), tandis que d’autres contribueront à accroître la valeur des actifs concernés. Nous avons également l’intention d’accélérer la cession d’actifs qui peinent à satisfaire les réglementations applicables.

Nous projetons également d’acquérir des actifs afin de les réhabiliter pour qu’ils puissent prétendre à une notation Grade A. Il existe donc des opportunités, qui résultent de l’incapacité des propriétaires existants à investir pour satisfaire les exigences relatives à l’amélioration de l’efficacité énergétique, surtout lorsqu’ils sont confrontés simultanément à des pressions de financement et de refinancement. Nous continuerons à cibler les actifs « core » situés dans des villes passerelles, où la demande des investisseurs et des locataires reste solide tout au long des cycles. Pour ce faire, nous utiliserons notre expertise de terrain sur nos marchés stratégiques, afin d’obtenir des rendements attractifs sur des actifs super-core faisant rarement l’objet de transactions.