La rentabilidad del crédito inmobiliario comercial (CRE) se ha visto favorecida por la subida de los tipos de interés en los dos últimos años. Y, aunque los bancos centrales han empezado a recortar los tipos de interés, creemos que el sector del crédito CRE sigue siendo atractivo por tres motivos:
Los tipos de interés de los bancos centrales se mantienen muy por encima de los niveles vistos durante la pandemia. Y los objetivos a más largo plazo de la política monetaria se sitúan en niveles muy superiores a los registrados tras la crisis financiera global (CFG), lo que ayuda a mantener la rentabilidad.
Fuentes: Invesco Real Estate, a partir de datos históricos de Moody's Analytics, a octubre de 2024, y la previsión promedio del Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC), a 18 de septiembre de 2024 (datos más recientes disponibles). Según el FOMC, las proyecciones a más largo plazo representan la evaluación de cada miembro sobre el valor al que se espera que converja cada variable, con el tiempo, en el marco de una política monetaria adecuada y en ausencia de nuevas perturbaciones económicas. Las estimaciones y previsiones a un solo año corresponden al final del año natural. Las declaraciones sobre el futuro no garantizan resultados concretos, ya que implican riesgos, incertidumbre y suposiciones; no hay ninguna garantía de que los resultados reales no se desvíen significativamente de las expectativas.
Desde principios de 2022, el valor de los activos inmobiliarios ha caído en casi todos los principales mercados mundiales debido a los elevados tipos de interés y a la moderación del crecimiento económico. Como ejemplo, en EE.UU., los datos de Green Street muestran que los precios de los inmuebles comerciales en los mercados privados alcanzaron su máximo en marzo de 2022 y desde entonces han caído un 21% de media hasta agosto de este año, con variaciones según el tipo de propiedad. En los mercados europeos se ha observado una corrección de magnitud similar, con un cambio ligeramente menor en la región Asia-Pacífico (debido a la estabilidad de los tipos de interés en Japón durante este periodo). Para quienes invierten hoy día en deuda inmobiliaria, esto significa que los nuevos préstamos "vintage" se establecerán en función de valores de garantía inferiores a los valores máximos de principios de 2022, lo que puede dar lugar a un menor riesgo dentro de la estructura de capital.
La propuesta de intensificar los requisitos de capital bancario podría provocar una disminución de la actividad crediticia de los bancos, dejando un vacío que llenarían los prestamistas no bancarios. Tradicionalmente, los bancos han sido los principales proveedores de crédito inmobiliario comercial a nivel mundial, ya que suelen conceder aproximadamente el 50% del crédito CRE en EE.UU., el 60% en Reino Unido y más del 80% en Europa y Australia1.
Todo ello, unido a la posibilidad de obtener rentabilidades superiores a los niveles posteriores a la CFG a un valor reducido, está despertando el interés por la inversión en crédito inmobiliario privado. Además, podrían aparecer más oportunidades a medida que la aplicación de las regulaciones bancarias propuestas actualmente frenen la actividad crediticia de los bancos en el sector inmobiliario comercial, lo que dejaría un vacío que llenarían prestamistas alternativos.
El tramo de capital de las Collateralised Loan Obligations (CLOs) puede contribuir a diversificar una cartera y ofrecer unas atractivas rentabilidades absolutas y ajustadas al riesgo.
Kevin Petrovcik, gestor de carteras de clientes de la plataforma de crédito privado de Invesco, analiza cómo los inversores pueden invertir en obligaciones garantizadas por préstamos (CLOs, por sus siglas en inglés) a través de fondos cotizados en bolsa (ETFs), gracias a las nuevas actualizaciones en la normativa sobre ofertas a través de ETFs UCITS.
Kevin Petrovcik, de Invesco Private Credit, analiza las últimas novedades en torno a las inversiones en Collateralised Loan Obligations (CLOs) con calificación AAA y las ventajas que podrían ofrecer.
