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Europäische Büroimmobilien: Nachhaltigkeit und Werthaltigkeit des Büromarktes der Zukunft

European offices Ensuring sustainability and future values
Kernaussagen
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Die Büronutzung verändert sich - durch COVID-19 sogar noch schneller als zuvor.

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Denn auch wenn diese Pandemie vorüber ist und wieder mehr Normalität einkehrt, werden Arbeitgeber nachhaltige Bürokonzepte brauchen, um neue Mitarbeiter zu gewinnen und eine Arbeitsumgebung zu schaffen, die Teamarbeit und Mentoring ermöglicht und in der eine Unternehmenskultur gelebt werden kann.

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Daher werden erstklassige Büroflächen sowohl bei Mietern als auch bei Investoren gefragt bleiben. Im Vergleich zum Marktumfeld vor der Pandemie dürfte sich die Nachfragestruktur allerdings verschieben.

Unsere Zuversicht bezüglich der langfristigen Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen gründet nicht zuletzt in ausführlichen Gesprächen mit Marktteilnehmern. Dabei haben wir sowohl mit Vermietungsmaklern als auch mit Strategieberatern gesprochen, die Unternehmen helfen, ihre betrieblichen Anforderungen zu optimieren.

Diese Gespräche haben uns gezeigt, dass zwar viele Büromieter ihren Flächenbedarf überdenken, fast alle aber zunehmend großen Wert auf die Lage, Qualität und Effizienz der genutzten Flächen legen. Damit bestätigen unsere gewonnenen Eindrücke auch nicht die Kommentare in manchen Medien, die infolge des Homeoffice-Experiments einen drastischen langfristigen Rückgang der Büronutzung voraussagen. Unsere Analysen signalisieren vielmehr, dass die Mieter- und Investorennachfrage nach Core- Objekten in zentraler Lage hoch bleiben wird. Zudem glauben wir, dass der Wunsch der Arbeitnehmer und Arbeitgeber nach einer Rückkehr an den Arbeitsplatz mit einem interaktiven Umfeld immer größer wird, je länger die Lockdowns Bürobeschäftigte dazu zwingen, von zu Hause aus zu arbeiten.

Nachhaltigkeit an erster Stelle

Während sich die von COVID-19 aufgeworfenen Fragen in Bezug auf künftige Formen der Büronutzung noch nicht beantworten lassen, hat sich während der Pandemie ein Trend ganz klar bestätigt: Das Thema Nachhaltigkeit nimmt für alle Akteure am Immobilienmarkt einen immer größeren Stellenwert ein. Mit Sorgen über den Klimawandel scheint COVID-19 auf den ersten Blick wenig zu tun zu haben. Die Pandemie hat aber das Thema Wohlbefinden in geschlossenen Räumen in den Fokus gerückt und dazu geführt, dass sowohl Büromieter als auch ihre Mitarbeiter der Gesundheit und dem Wohlbefinden der Beschäftigten und Besucher in ihren Gebäuden zunehmend Priorität einräumen.

Weltweit arbeitet man zu Recht an einer Strategie zur Minderung der CO²-Emissionen und Immobilien spielen dabei eine wichtige Rolle. Im Einklang mit der langfristigen Verpflichtung von Invesco Ltd. zu dem von der Institutional Investors Group on Climate Change (IIGCC) ausgelobten Ziel einer Netto-Null-Emission von Treibhausgasen bis 2050 oder früher bekennt sich auch Invesco Real Estate (IRE) zum Ziel der Klimaneutralität. Um dieses Ziel schneller zu erreichen, hat IRE sich zudem das Zwischenziel gesetzt, die Treibhausgasemissionen seines Portfolios im Zeitraum 2018 bis 2030 um durchschnittlich 3% pro Jahr zu reduzieren. Damit würden wir unsere Basisemissionen von 2018 bis 2030 um 36% und bis 2050 um 100% senken.

Wir unternehmen daher weltweit große Anstrengungen, um die wichtigsten Verbrauchsparameter unserer Immobilien wie Energie- und Wasserverbrauch sowie Abfallaufkommen zu überwachen und vor allem weitere Verbesserungen in diesen Bereichen voranzutreiben. Für die gesamte Immobilienindustrie haben „Green-Building-Zertifizierungen“ von Agenturen wie LEED, BREEAM und DGNB sowie durch Fondsbewertungssysteme wie GRESB ein Rahmengerüst für die Kontrolle dieser Faktoren geschaffen. Dies führt zu einem zunehmenden Druck, kosteneffektive Maßnahmen zur Verbesserung der Gebäudeeffizienz zu identifizieren, wobei nicht nur die finanziellen Kosten, sondern auch der CO²-Ausstoß im Vorfeld von Initiativen zur Reduzierung der CO²-Emissionen – die sogenannten „Upfront Carbon Emissions“ (UCE) – betrachtet werden. Aus diesen unterschiedlichen Überlegungen heraus sind bereits Initiativen wie grüne Mietvertragsklauseln entstanden, die Umweltinitiativen auf Seiten der Mieter fördern, oder grüne Kredite („Green Loans“), mit denen sich umweltfreundliche Immobilien zu günstigeren Konditionen finanzieren lassen.

Dieses Engagement hat eine klare strategische Dimension für unser europäisches Immobiliengeschäft und maßgeblichen Einfluss auf die Selektionskriterien nicht nur für Büroimmobilien, sondern für alle Immobilientypen. Für unsere Portfolios suchen wir nur Immobilien, die entweder bereits hohe Umwelt-, Sozial-, Governancestandards erfüllen und hohe Resilienz (ESG+R) besitzen oder ein klares Verbesserungspotenzial aufweisen, das durch unseren Businessplan explizit realisiert werden soll. Zu diesem Zweck achten wir auch sehr genau auf den CO²-Verbrauch der Gebäude. Wir streben eine Minimierung zusätzlicher CO²-Emissionen durch Neubauaktivitäten an und setzen zusätzlich auf die Optimierung und Modernisierung bestehender Gebäude.

Allerdings geht es bei unserer Strategie nicht nur um Schadstoffemissionen. COVID-19 hat auch Faktoren in den Fokus gerückt, die über das „E“ von ESG hinausgehen. Dabei geht es nicht nur um das Wohlbefinden der Nutzer, sondern auch darum, wie Immobilieneigentümer während der Pandemie mit Mietern und der örtlichen Nachbarschaft zusammenarbeiten und diese als Partner durch die schwierige Zeit begleiten. Wir suchen weiter nach Möglichkeiten, um die soziale Wirkung unserer Immobilien zu verbessern. So bieten bestimmte Objekte Potenzial für eine Standortaufwertung, von der auch die Gemeinschaft vor Ort profitiert.

Invesco Real Estate verpflichtet sich zu einem verantwortungsvollen Umgang mit der Umwelt, der im Einklang mit unserer treuhänderischen Verantwortung gegenüber unseren Investoren steht. Die Tatsache, dass besonders nachhaltige Vermögenswerte an den Finanzmärkten zunehmend mit einer Nachhaltigkeitsprämie gehandelt werden, zeigt, wie komplementär beide Ansprüche sind. Daher stehen ESG+R-Faktoren für uns als Unternehmen, beim Management von Kundenvermögen und beim Erhalt des Werts unserer Portfolioobjekte an erster Stelle.

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