Der europäische Markt für private Immobilienkredite (Real Estate Debt) hat sich zu einer zunehmend attraktiven Anlagemöglichkeit für Versicherer und Rückversicherer entwickelt.
Real Estate Debt bietet Versicherern eine attraktive Möglichkeit, ihre Portfolios zu diversifizieren, stabile Erträge zu erzielen und ihre langfristigen Verbindlichkeiten zu bedienen.
Die Anlageklasse überzeugt durch attraktive risikobereinigte Renditen bei stabilen Bewertungen und niedrigeren Zinssätzen im Vergleich zur jüngeren Vergangenheit.
Versicherer sind bestrebt, ihre Renditen zu optimieren, ohne dabei übermäßige Risiken einzugehen. Private Immobilienkredite stellen eine umsichtige Allokation dar, die vorhersehbare Erträge, stabile Renditen und Diversifizierungsvorteile miteinander in Einklang bringt. Die Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, sind vielfältiger geworden, da traditionelle Banken sich aus bestimmten Bereichen des Kreditmarktes zurückgezogen haben. Diese Verschiebung bietet Anlegern ein breiteres Spektrum an Risiko-Rendite-Engagements. Wir sehen den jetzigen Zeitpunkt als günstig, um eine Position in Real Estate Debt auf- oder auszubauen, da sich die Bewertungen stabilisiert haben und die Zinssätze unterstützend wirken.
Private Immobilienkredite haben sich zu einer hoch strategischen Anlageklasse für Versicherer entwickelt, denn sie bieten eine überzeugende Kombination aus vorhersehbaren Erträgen, stabilen Renditen und Diversifizierungsvorteilen. Innerhalb des Spektrums der Anlagechancen an den Immobilienmärkten bieten sie ein unverwechselbares Profil, das weniger mit traditionellen Aktien und festverzinslichen Wertpapieren korreliert und gleichzeitig vorhersehbare Cashflows bietet. Die Cashflows stammen aus den zugrunde liegenden, solide strukturierten Krediten, die häufig durch hochwertige Immobilienwerte besichert sind. Sie stellen damit eine beständige und zuverlässige Einnahmequelle dar. Auch im Vergleich zu Unternehmensanleihen ist diese Einnahmequelle attraktiv: die Margen für private Immobilienkredite mit vorrangiger Besicherung lagen im Jahr 2024 durchschnittlich bei 305 Basispunkten (Bp.), während der Spread von Unternehmensanleihen mit BBB-Rating bei 160 Basispunkten lag1.
Darüber hinaus können Versicherer aufgrund der im Vergleich zu Aktieninvestments relativ geringeren Volatilität privater Immobilienkredite Abwärtsrisiken effektiver managen. Diese Risikomerkmale werden in den Solvenzkapitalanforderungen anerkannt und berücksichtigt. Abbildung 1 zeigt, wie sich die Aufnahme von Real Estate Debt auf die Solvenzgrenze eines traditionellen Portfolios auswirkt. All diese Merkmale zeigen, wie entscheidend private Immobilienkredite sein können, wenn sie sich an den Strategien der Versicherer zum Asset-Liability-Management ausrichten.
Quellen: Invesco Real Estate, Invesco Solutions, Stand: 31. Dezember 2024 (letzte verfügbare Daten zum Zeitpunkt der Veröffentlichung). Die traditionelle Portfolioallokation basiert auf einem Beispiel für ein Versicherungskundenportfolio und umfasst Allokationen in europäische Investment Grade Unternehmensanleihen, europäische Staatsanleihen, Barmittel, europäische Direktkredite, europäische Immobilien, niederländische Wohnbauhypotheken und europäische Aktien. Die Renditen sind gewichtete Renditen, die mit dem proprietären Tool Invesco Vision ermittelt wurden.
Der europäische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren einen bedeutenden Wandel durchlaufen, geprägt von sich verändernden makroökonomischen Bedingungen, regulatorischen Entwicklungen und einem Wandel der Anlegerpräferenzen. In jüngerer Zeit dürften die Stabilisierung der Bewertungen nach der Pandemie und die niedrigeren Zinsen im Euroraum sowohl die Kreditvergabe fördern als auch die Liquidität am Markt erhöhen.
Insbesondere die niedrigeren Zinssätze haben den Spread der Kapitalisierungsraten erhöht – ein nützliches Maß zur Bewertung von Investitionsmöglichkeiten in verschiedenen Regionen. Die Kapitalisierungsrate in Europa (das Verhältnis von Nettobetriebsertrag zum Kaufpreis der Immobilie) hat sich erholt und mit den gesunkenen Referenzzinssätzen weitet sich der Spread aus (siehe Abbildung 2). Dies deutet auf ein höheres Risiko-Rendite-Profil im Vergleich zu anderen Regionen hin, in denen der Spread auf einen moderateren Investmentausblick hindeutet.
Quelle: Invesco Real Estate, Stand 15. Mai 2025. Unter Verwendung von Daten zu Kapitalisierungszinssätzen von CBRE, NCREIF und PMA sowie Zinsdaten von Citi und MacroBond. Hinweis: Spreads im Verhältnis zu 3-Monats-Geldmarktzinsen, Europa: vierteljährliche Spreads seit 2000, Europa: Kapitalisierungszinssatz ist gewichteter Durchschnittswert.
Bei der Frage, wie in private Immobilienkredite investiert werden sollte, hat der Aufstieg alternativer Kreditgeber eine Vielzahl von Kreditinstrumenten hervorgebracht – von vorrangigen Gesamtkrediten bis hin zu Mezzanine-Finanzierungen –, die es Versicherern ermöglichen, ihr Engagement individuell anzupassen. Die Dynamik, die durch alternative Kreditgeber entsteht, schafft die Möglichkeit für flexiblere Verhandlungen und maßgeschneiderte Transaktionen, die den unterschiedlichen Marktbedingungen besser gerecht werden.
Alternative Kreditgeber und institutionelle Anleger können ihre Ziele aufeinander abstimmen, indem sie Geschäfte so strukturieren, dass sie den individuellen Risikotoleranzen Rechnung tragen. Die Abstimmung mit den Zielen der Versicherer schafft zudem ein Umfeld mit stabilen, vorhersehbaren Erträgen bei überschaubarem Risiko und Synergien mit alternativen Kreditgebern. Insgesamt entsteht so ein ausgewogeneres Umfeld für Immobilien.
Wie oben erwähnt, steht im Bereich der privaten Immobilienkredite eine breite Palette von Instrumenten mit jeweils unterschiedlichen Merkmalen und Risiko-Rendite-Profilen zur Verfügung. Senior Loans zählen in der Regel zu den sichersten Finanzierungsformen, da sie durch die zugrunde liegenden Immobilien besichert sind und im Falle eines Ausfalls vorrangig bedient werden. Das macht sie zu einer attraktiven Option für Anleger, die stabile Renditen mit geringem Risiko anstreben.
Mezzanine-Finanzierungen liegen dagegen in der Kapitalstruktur zwischen vorrangigen Verbindlichkeiten und Eigenkapital. Sie sind mit einem höheren Risiko verbunden, bieten aber auch höhere Renditen, was ihre nachrangige Position bei der Rückzahlungsrangfolge widerspiegelt. Dieses Instrument ist für Versicherer attraktiv, die höhere Erträge ohne direktes Engagement im Eigenkapital anstreben, da es einen Mittelweg zwischen Sicherheit und Renditepotenzial bietet. Gesamtkredite (Whole Loans) bieten eine höhere Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV) als erstrangige Kredite (Senior Loans), haben aber dennoch eine vorrangige Sicherheit auf die zugrunde liegenden Vermögenswerte. Whole Loans versprechen daher höhere Renditen und einen stabilen Cashflow.
Private Immobilienkredite bieten viele Vorteile, erfordern aber auch ein strenges Risikomanagement. Aus diesem Grund arbeiten Versicherer in der Regel mit erfahrenen Asset Managern zusammen und führen eine gründliche Due Diligence-Prüfung durch, um diese Risiken wirksam zu mindern. Ein Bereich, der besonders von einer solchen Partnerschaft profitiert, ist die Kreditstrukturierung selbst, einschließlich Covenants (Vertragsklauseln) und Vorfälligkeitsentschädigungen. Das Fachwissen in diesem Bereich hat einen direkten Einfluss auf die Renditeprofile.
Bei der Strukturierung ist es entscheidend, die verfügbaren Optionen auf den verschiedenen Märkten zu verstehen und zu erkennen, was vermieden werden sollte. Ohne Erfahrung mit der Durchsetzung von Krediten in verschiedenen Rechtsordnungen ist es schwierig, potenzielle Fallstricke vorherzusehen. Daher ist es eine Herausforderung, absolute Anforderungen festzulegen. Ein anschauliches Beispiel dafür ist Italien, wo vergangene Herausforderungen potenzielle Komplikationen aufgezeigt haben. Dies hat zur Einführung einer Struktur geführt, die alternative Durchsetzungswege bietet, darunter einen vertraglichen Mechanismus zur direkten Verwaltung der zugrunde liegenden Immobilien.
Für die Prüfung der Kreditwürdigkeit jedes Kreditnehmers, einschließlich der Bewertung des mit dem Kredit verbundenen Beleihungsauslaufs, ist Erfahrung sowohl in der Finanzierung als auch in der Verwaltung von Immobilien von grundlegender Bedeutung. Lokale Expertise ist ebenfalls entscheidend für die Beurteilung der Qualität der Sicherheiten. Viele Immobilienkredite erfordern lokale Expertise, darunter Wissen über den Standort, den Zustand und die spezifischen Marktgrundlagen sowie ein tiefgreifendes Verständnis der regionalen Gesetze und der Strukturierung von Mietverträgen. Eine Präsenz vor Ort ist der Schlüssel zur Werterhaltung.
Ein typischer Kreditgeber wird den Bonitätskennzahlen eines Kredits zwar Priorität einräumen, doch muss dabei stets berücksichtigt werden, dass der Kredit durch eine Immobilie besichert ist – unabhängig davon, was die Bonitätskennzahlen aussagen. Die Rückzahlung hängt von der Liquidität und Marktfähigkeit der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs ab. Die Dynamik des lokalen Marktes lässt sich aus der Ferne nicht angemessen einschätzen. In mehreren Fällen führten erste Prüfungen von Krediten mit starken Bonitätskennzahlen zu Rückmeldungen der lokalen Teams. Diese wiesen auf einen Mangel an Käufern für eine bestimmte Grundstücksgröße an einem bestimmten Standort hin. Dadurch kamen Bedenken hinsichtlich eines erfolgreichen Ausstiegs auf. Eine direkte Auseinandersetzung mit dem Markt ist daher von grundlegender Bedeutung, um die Chancen auf ein günstiges Ergebnis zu maximieren.
Mit Blick auf die Zukunft steht der europäische Markt für private Immobilien vor einer Weiterentwicklung. Alternative Kreditgeber dürften ihre Präsenz weiter ausbauen und innovative Finanzierungsstrukturen sowie zunehmend flexible Lösungen anbieten, die die Entwicklungen auf dem US-Markt widerspiegeln. Ein mögliches Beispiel hierfür ist der Einsatz von Back Leverage, also die Aufnahme zusätzlicher Schulden zur Finanzierung weiterer Investitionen. Diese Praxis ist in den USA bereits weit verbreitet.
Betrachtet man das Potenzial des europäischen Immobilienkreditmarktes, so ist dieser im Vergleich zu den USA relativ klein. Alternative Kreditgeber haben in Europa derzeit einen Marktanteil von 10 %, in den USA liegt dieser Anteil hingegen bei über 40 %. Dies unterstreicht das beträchtliche Potenzial für eine weitere Expansion alternativer Kreditgeber auf dem europäischen Markt, dessen Größe auf 2,0 Billionen Euro geschätzt wird2.
Europäische private Immobilienkredite stellen für Versicherer eine attraktive Anlagemöglichkeit dar, da sie planbare Erträge und stabile Renditen bieten sowie eine Diversifizierung des Portfolios ermöglichen. Durch das Verständnis sich wandelnder Marktdynamiken, die Nutzung neuer regulatorischer Rahmenbedingungen und ein solides Risikomanagement können Versicherer ihre Asset-Liability-Steuerung optimieren und attraktive, risikobereinigte Renditen erzielen. Versicherer, die umsichtig und strategisch vorgehen, sind angesichts der sich weiterentwickelnden Marktbedingungen gut positioniert, um davon zu profitieren.
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