Cibler des opportunités immobilières portées par des moteurs de demande à long terme contribue à réduire la dépendance aux mouvements de taux de capitalisation en matière de génération de rendements.
Les changements à court et moyen terme peuvent avoir un impact sur les schémas de croissance structurelle tels que la démographie, les changements technologiques et les exigences en matière de durabilité.
Actuellement, certains secteurs « délaissés », comme les bureaux, offrent des revenus initiaux plus élevés, l’endettement pouvant alors contribuer positivement aux rendements.
Notre approche d’investissement Invesco Real Estate (IRE) est axée sur l’optimisation du rendement et de la croissance des revenus. Pour favoriser la croissance des revenus immobiliers, nous ciblons des actifs et des opportunités soutenus par des moteurs structurels à long terme de la demande des occupants, ou ceux pour lesquels une gestion active des actifs peut améliorer les flux de trésorerie. Cette approche nous permet de réduire notre dépendance aux mouvements de taux de capitalisation comme moteur de rendement. Il s’agit d’un facteur clé dans la mesure où l’écart entre les taux de capitalisation de l’immobilier et les taux d’intérêt reste historiquement faible dans de nombreux marchés, même en tenant compte des baisses de taux attendues.
Les changements géopolitiques continuent de rendre les perspectives incertaines. Pour déterminer comment ces tendances pourraient avoir un impact sur les investissements immobiliers à travers le monde, et pour identifier les domaines présentant la plus grande valeur relative et les opportunités de création de valeur, nous analysons :
Pour obtenir des rendements immobiliers plus élevés que la moyenne du marché local, il faut une meilleure croissance des revenus au niveau des actifs et des moteurs de demande séculaires à même d’aider à compenser une croissance économique potentiellement plus lente. La sélection stratégique des marchés est importante compte tenu de l’écart de performance historiquement important entre les marchés les plus performants et les moins performants. Nous pensons qu’une approche disciplinée de la sélection d’actifs et une solide connaissance au niveau local pourraient permettre à l’approche IRE de générer une surperformance relative.
L’identification des tendances en matière de revenus commence par un examen des modèles de croissance structurelle qui stimulent la demande d’occupation immobilière, et notamment les données démographiques, les changements technologiques et les exigences en matière de durabilité. Nous évaluons ensuite la manière dont ces tendances séculaires à long terme pourraient être impactées par des changements à court ou moyen terme, notamment :
Après avoir identifié le potentiel de croissance des revenus, nous analysons la valorisation relative des investissements immobiliers. Selon nous, des facteurs à plus court terme pourraient avoir un impact sur les prix, notamment :
Par ailleurs, nous observons également une évolution à plus long terme des exigences de rendement des investisseurs. Ces dix dernières années ont été marquées par des taux d’intérêt ultra-bas et une diversification mondiale, créant un environnement de faible risque et donc de faibles rendements attendus. Les investisseurs sont aujourd’hui en quête de rendements plus élevés pour compenser l’augmentation du risque.
Après avoir identifié les opportunités d’investissement, il est important de tenir compte des prix en vigueur sur le marché. Sur les marchés immobiliers mondiaux, certains secteurs, et notamment le résidentiel dans de nombreux marchés, enregistrent déjà des taux de capitalisation serrés et, par conséquent, des revenus plus faibles (stimulés par l’intérêt des investisseurs et les flux de capitaux), avec moins de chances de voir ces taux se comprimer davantage. Toutefois, certains secteurs « délaissés », comme le commerce de détail auparavant et les bureaux actuellement, offrent des revenus initiaux plus élevés. Ces secteurs permettent par ailleurs aux investisseurs d’utiliser l’endettement pour améliorer le potentiel de rendements. L’intérêt des investisseurs pour l’immobilier grandit, ce qui augmente la probabilité d’assister à une certaine compression des rendements à court terme.
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