Quels sont les flux d’investisseurs mondiaux vers l’immobilier américain ?

Les préoccupations liées aux tarifs douaniers incitent les investisseurs mondiaux à s’interroger sur leur exposition aux actifs américains, y compris l’immobilier commercial. Qu’est-ce que cela signifie pour l’immobilier commercial aux États-Unis et autour du globe? Quelle pourrait être l’incidence d’un repli prolongé sur la liquidité et les prix?

Pour répondre à ces questions, nous avons examiné la composition historique des placements transfrontaliers dans le secteur de l’immobilier commercial afin d’en tirer des conclusions, puis nous avons évalué les répercussions potentielles de tout changement. Nous présentons les faits saillants ci-dessous.

Pour explorer plus en détail les principaux points à retenir de nos perspectives à l’égard des États-Unis et du monde, lisez les rapports complets :

• Investissement en capital transfrontalier dans l’immobilier commercial américain
• Investissements de capitaux transfrontaliers sur les marchés immobiliers commerciaux mondiaux

États-Unis : l’incidence devrait varier selon l’emplacement, le type de propriété et la taille de l’actif

Les investissements transfrontaliers dans l’immobilier commercial aux États-Unis au cours de la dernière décennie, de 2015 à 2024, ont principalement visé les secteurs traditionnels, en particulier les entrepôts industriels et les bureaux de quartiers centraux d’affaires, ainsi que les marchés carrefours, en particulier dans la ville de New York au sein de certains secteurs. Il s’agissait d’actifs de plus grande taille situés dans des emplacements plus chers.

Compte tenu de cela, nous croyons que si un repli soutenu et important des investissements de capitaux transfrontaliers dans l’immobilier américain devait se matérialiser, il aurait :

Une incidence faible ou nulle sur :

• Les secteurs non traditionnels, comme les bureaux médicaux, les maisons préfabriquées, les résidences pour personnes âgées et les entrepôts en libre-service
• Les actifs de taille plus petite et la plupart des actifs de taille moyenne, en particulier hors des marchés carrefours

Une incidence modérée à importante sur :

• Les combinaisons marché/secteur où les investisseurs transfrontaliers ont été proportionnellement plus actifs par le passé, comme les bureaux des quartiers d’affaires centraux, les hôtels à service complet et les immeubles d’habitation de moyenne et grande hauteur dans la région métropolitaine de New York
• Les actifs de plus grande taille dans les régions métropolitaines carrefours : New York, Los Angeles, San Francisco, Washington D.C. et Boston

Une incidence modérée ou moindre sur :

• Les actifs de plus grande taille dans d’autres grandes régions métropolitaines, comme Atlanta, Dallas, Denver, le centre de la Floride, Charlotte, Chicago, Houston, Miami/le sud de la Floride, Phoenix et Seattle

Façons de gérer le risque dans l’immobilier commercial aux États-Unis

Nous entrevoyons deux façons générales de gérer le risque lié aux répercussions sur la liquidité et les prix d’un repli potentiel des capitaux transfrontaliers du marché américain.

1. Concentrer les nouveaux achats sur les actifs de taille plus petite et moyenne, en particulier hors des marchés carrefours.
2. Augmenter la répartition dans les secteurs non traditionnels qui offrent la combinaison la plus solide d’une saine demande des locataires, de restrictions aux nouvelles offres et de prix relatifs intéressants.

Marché mondial : incidence des réaffectations transfrontalières aux États-Unis

Les États-Unis sont le plus important marché mondial d’immobilier commercial, représentant 38 % des opérations mondiales au cours des 10 dernières années¹. Nous avons examiné les flux historiques de capitaux transfrontaliers vers les États-Unis afin de déterminer leur incidence potentielle sur d’autres marchés immobiliers mondiaux clés si ces flux de capitaux étaient réaffectés ailleurs qu’aux États-Unis.

Notre analyse des placements transfrontaliers dans le secteur de l’immobilier commercial depuis 2010 a démontré que :

• Le marché américain reçoit plus d’investissements transfrontaliers que tout autre marché dans le secteur de l’immobilier commercial.
• Toutefois, en pourcentage du total des activités de placement, les investissements transfrontaliers dans l’immobilier commercial aux États-Unis sont inférieurs à ceux d’autres grands marchés mondiaux d’immobilier commercial.
• Les investisseurs canadiens sont les plus importants investisseurs dans l’immobilier commercial américain, investissant plus du double dans celui-ci que dans les dix autres plus importants marchés combinés.
• Toute réaffectation de fonds hors des États-Unis aurait une incidence importante sur les autres plus importants marchés mondiaux d’immobilier commercial, comme le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France et l’Australie.

Explorez en détail ces points à retenir en lisant Investissement en capital transfrontalier dans l’immobilier commercial américain et Investissements de capitaux transfrontaliers sur les marchés immobiliers commerciaux mondiaux.