L’enquête menée par la Réserve fédérale américaine en avril 2025 auprès des agents de prêts principaux suggère que le resserrement de la souscription s’est grandement allégé par rapport à il y a un à deux ans.
Les normes de souscription des prêteurs ont été un solide indicateur avancé historique de la croissance de la valeur du capital. Les résultats de l’enquête d’avril impliquent des gains de valeur pour 2025.
Même si l’humeur des investisseurs peut changer, les résultats pour le mois d’avril 2025 renforcent notre approche prudente à l’égard de la volatilité introduite par les tarifs douaniers.
Les investisseurs nous demandent quelle sera l’incidence de la volatilité de la politique tarifaire des États-Unis sur les valeurs des propriétés d’immobilier commercial. L’enquête menée auprès des agents de prêts principaux de la Réserve fédérale américaine pourrait nous aiguiller à court terme1, en particulier sa question sur le resserrement des normes relatives à la souscription de nouveaux prêts immobiliers commerciaux. Les réponses à l’enquête d’avril 2025 donnent à penser que la valeur des propriétés a une forte probabilité d’augmenter en 2025. Ce résultat est particulièrement révélateur, car les données de l’enquête ont été recueillies entre le 31 mars et le 11 avril 20222, période comprenant les jours les plus volatils qui ont suivi le Jour de libération du 2 avril et l’annonce des tarifs douaniers proposés par l’administration Trump.
Les résultats d’avril 2025 ont montré que, sur une base nette, 9,0 % des banques resserraient leurs normes de prêt. Ce pourcentage se compare à 7,3 % en janvier 2025, à 20,2 % en avril 2024 et à 67,4 % en avril 2023. Les résultats d’avril 2025 indiquent un resserrement net légèrement plus prononcé qu’au début de l’année, mais beaucoup moins qu’au cours des deux dernières années.
Les résultats sont importants pour deux raisons. La première est que l’enquête d’avril 2025 a été menée du 31 mars au 11 avril, lorsque les réactions des marchés publics aux annonces de politique tarifaire ont été les plus volatiles. Si les prêteurs bancaires avaient senti le besoin de modifier considérablement leur position à l’égard des prêts immobiliers commerciaux en raison des tarifs douaniers et de la volatilité du marché, l’enquête aurait été une excellente occasion d’en faire part. Les réponses ont peu changé par rapport au trimestre précédent et ont ajouté à la tendance vers un resserrement moins prononcé qu’il y a un an ou deux.
La deuxième raison est la forte relation historique à long terme entre les résultats de cette enquête et la croissance de la valeur du capital du secteur de l’immobilier commercial. De janvier 2000 à avril 2025, la corrélation entre le pourcentage net des banques qui ont resserré leurs normes de souscription de prêts immobiliers commerciaux et le rendement annuel de l’appréciation du capital sans effet de levier des immeubles dans l’indice Open-End Diversified Core Equity (ODCE) de NCREIF4 deux trimestres plus tard s’est avérée fortement négative, à -0,793. Le resserrement des normes de souscription (c.-à-d. des cotes nettes élevées positives dans le cadre de l’enquête) a été fortement corrélé avec la variation faible ou négative de la valeur des propriétés. L’assouplissement des normes de souscription (c.-à-d. de faibles notes positives à des notes nettes négatives dans le cadre de l’enquête) a été fortement corrélé avec les gains positifs dans la valeur des propriétés. La force de cette relation à retardement signifie que l’enquête en question a historiquement fait ses preuves comme indicateur avancé des variations à court terme de la valeur du capital pour l’immobilier commercial.
Selon l’analyse de régression linéaire, le résultat de 9,0 % à l’enquête d’avril 2025 laisse croire que les valeurs du capital hors effet de levier dans deux trimestres seraient plus élevées qu’aujourd’hui, pour une croissance annuelle à un chiffre (c.-à-d. 3,9 %). Soulignons que l’analyse de régression donne à penser, avec un niveau de confiance de 95 %, que la probabilité que les valeurs du capital de l’indice ODCE sur une base annuelle sans effet de levier affichent des gains positifs dans deux trimestres est désormais de 69 %4. Le cas échéant, cela renforcerait la notion qu’un creux ait récemment été atteint par les valeurs de l’indice ODCE au quatrième trimestre de 2024, et ce malgré les niveaux élevés de volatilité liés aux tarifs douaniers au premier semestre de 2025.
Comme nous l’avons déjà mentionné, Invesco Real Estate adopte une approche prudente à l’égard de la volatilité des marchés introduite par les tarifs douaniers. Même si les opérations continues sur les marchés publics peuvent entraîner une hyperréactivité, nous croyons que les marchés privés ont l’avantage d’assimiler l’information de façon plus délibérée, sans les flambées émotionnelles. Nous continuerons de suivre les résultats de cette enquête chaque trimestre pour évaluer l’humeur des agents de prêts bancaires. Même si l’humeur des investisseurs peut changer, les résultats du mois d’avril 2025 solidifient notre position, qui est d’adopter une approche prudente à l’égard de la volatilité introduite par les tarifs douaniers.
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