Activos inmobiliarios: bregar con la volatilidad a corto plazo con activos a largo plazo

El enfoque de inversión de Invesco Real Estate (IRE) se centra en fomentar tanto la generación de rentas como el crecimiento. Para que las rentas inmobiliarias crezcan, buscamos activos y oportunidades respaldados por factores estructurales a largo plazo que impulsen la demanda de los inquilinos o en los que una gestión activa de los activos pueda mejorar los flujos de efectivo. Gracias a este enfoque, dependeremos menos de las fluctuaciones en las tasas de capitalización como motor de la rentabilidad. Incluso con el ajuste correspondiente por las previsiones de rebajas de tipos, el diferencial entre las tasas de capitalización inmobiliaria y los tipos de interés sigue siendo reducido en comparación con su evolución histórica en muchos mercados y, por tanto, es un aspecto fundamental que se debe tener en cuenta.

Cómo evaluamos las oportunidades

Los cambios geopolíticos siguen haciendo que las perspectivas sean volátiles. Para determinar la forma en que estas tendencias podrían afectar a las inversiones inmobiliarias en todo el mundo e identificar las áreas de  mayor valor relativo y con más oportunidades para crear valor, analizamos los siguientes aspectos:

• Los posibles efectos en las tendencias de crecimiento estructural y las repercusiones para el crecimiento de las rentas inmobiliarias por sectores.
• El crecimiento económico en diferentes países y las repercusiones para el crecimiento de los ingresos netos de explotación (NOI, por sus siglas en inglés) de los inmuebles por mercado.
• El potencial de compresión de las tasas de capitalización inmobiliaria para impulsar el crecimiento del valor.

Para obtener rendimientos inmobiliarios superiores a la media del mercado local es necesario mejorar el crecimiento de las rentas de los activos y contar con factores de demanda seculares que ayuden a compensar una posible ralentización del crecimiento económico. La selección estratégica del mercado es importante, dada la amplia diferencia histórica de rendimiento entre los mercados con mejores y peores resultados. En este sentido, creemos que un enfoque disciplinado hacia la selección de activos y un sólido conocimiento local podrían posicionar a IRE para obtener rendimientos relativos positivos.

Consideraciones de inversión para 2026

Para identificar las tendencias de las rentas, primero debemos examinar los patrones de crecimiento estructural que estimulan la demanda de ocupación inmobiliaria, como la demografía, los cambios tecnológicos y los requisitos en materia de sostenibilidad. A continuación, evaluamos cómo estas tendencias seculares a largo plazo podrían verse afectadas por cambios a corto o medio plazo como los siguientes:

• Aranceles y flujos comerciales. Tanto los cambios en los patrones del comercio global como un menor consumo debido a la inflación derivada de los aranceles afectan a la demanda inmobiliaria.
• Inmigración y cambios demográficos. Los patrones demográficos a largo plazo influyen en el sector inmobiliario, y las políticas de inmigración a corto plazo también afectan a la demanda.
• Demanda de vivienda y asequibilidad relativa. En la mayoría de los mercados mundiales la oferta de obra nueva es limitada. Como resultado, los precios de la vivienda han aumentado, y esta es ahora menos asequible para muchos hogares.
• Tendencias en la construcción. El aumento de los tipos de interés y la escasa disponibilidad de mano de obra en la construcción siguen pesando sobre los costes y la ejecución de las promociones, lo que limita la oferta de obra nueva.
• Inteligencia artificial (IA) y tecnología. Los requisitos inmobiliarios evolucionan a medida que las innovaciones tecnológicas determinan tanto la demanda de ubicación como el uso de los edificios.
• Riesgo climático. Garantizar la resiliencia de los activos inmobiliarios exige centrarse en la sostenibilidad y la protección del clima.

Tras identificar el margen de crecimiento de las rentas, analizamos los precios relativos de las inversiones inmobiliarias. En nuestra opinión, los siguientes factores podrían afectar a los precios:

• Inflación y tipos de interés. El pronunciamiento de las curvas de rentabilidad limita el margen de compresión de las tasas de capitalización inmobiliaria.
• Flujos de capital transfronterizos. Dada la brecha entre el mercado inmobiliario estadounidense y otros mercados, la reasignación de activos estadounidenses tendría un impacto significativo en otros mercados inmobiliarios de todo el mundo.

Además, a más largo plazo, también observamos cambios en las exigencias de rentabilidad de los inversores. La última década se caracterizó por tipos de interés ultrabajos y diversificación global, lo que creó un entorno de bajo riesgo y, por tanto, de menores exigencias de rentabilidad. En la actualidad, los inversores aspiran a obtener rendimientos superiores para compensar el aumento del riesgo.

Enfoque actual hacia los precios

Una vez identificadas las oportunidades de inversión, es importante tener en cuenta los precios actuales del mercado. En los mercados inmobiliarios de todo el mundo, algunos sectores, en particular el residencial, ya están experimentando tasas de capitalización ajustadas y, a su vez, menores rendimientos por rentas —por el interés de los inversores y los flujos de capital—, menos propensos a sufrir una compresión de las tasas de capitalización. Por su parte, otros sectores menos populares, antes el comercio minorista y ahora las oficinas, ofrecen rendimientos iniciales más elevados y apalancamiento a los inversores para que puedan mejorar la rentabilidad. El interés de los inversores por el sector inmobiliario está creciendo, lo que aumenta la probabilidad de que se produzca cierta compresión de la rentabilidad a corto plazo.

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