Históricamente, invertir cuando se producen correcciones en el mercado ha sido una forma de obtener mejores resultados para quienes invierten en el sector inmobiliario. Creemos que esto se mantendrá en 2024.
Para tener éxito en este entorno de volatilidad, creemos que quienes invierten necesitarán cambiar su estrategia de inversión.
Además de centrarnos en el valor creado por la reciente volatilidad de los mercados, nos interesan los cambios demográficos, los requisitos de sostenibilidad y el cambio tecnológico.
Hay una cita que se suele atribuir a Mark Twain que dice: "Siempre que te encuentres del lado de la mayoría, es el momento de parar y reflexionar". Se trata de un buen consejo en general, pero quizá sea especialmente relevante para quienes invierten de forma activa en busca de oportunidades fuera del consenso.
2023 ha resultado ser un año volátil, y muchos de los titulares relacionados con el sector inmobiliario se han centrado en la volatilidad de los precios provocada por la subida de los tipos de interés. Sin embargo, esta inestabilidad ya ha ofrecido oportunidades a quienes estaban preparados, y pensamos que esto continuará en 2024.
Históricamente, invertir durante las correcciones ha generado una mayor rentabilidad y, en nuestra opinión, esto se repetirá en 2024 y 2025. Consideramos que las continuas presiones de refinanciación y la preocupación por la sostenibilidad seguirán generando oportunidades en nuestros mercados, lo que permitirá a quienes invierten de forma activa beneficiarse de la creación de valor durante el resto de la década.
Como ya se ha señalado, quienes invierten en el sector inmobiliario se han beneficiado históricamente de una mayor rentabilidad tras las correcciones en el mercado. Como ejemplo, veamos la Figura 1.
Utilizando datos del sector procedentes de INREV, el gráfico muestra la rentabilidad a cinco años de los fondos "value add" en Europa con diferentes momentos de inversión iniciales. Como puede observarse, existe un claro patrón por el que los fondos que invirtieron tras la crisis financiera mundial, y en particular tras la crisis del euro de 2013, obtienen mejor rentabilidad. Aunque el siguiente gráfico se centra en las carteras "value add", también se observa un patrón similar al examinar la rentabilidad a cinco años de los fondos inmobiliarios "core". El análisis que figura a continuación sigue mostrando claras pautas de un mejor comportamiento incluso cuando ajustamos la rentabilidad.
La mejora en la rentabilidad se debe a una serie de factores, entre los que destaca la capacidad de beneficiarse de las oportunidades cuando se reduce el volumen de transacciones. Además, en el caso de Invesco Real Estate, disponemos de los recursos necesarios para rehabilitar activos, si consideramos que se podrían beneficiar de proyectos de inversión de capital. En cambio, los propietarios con menos experiencia pueden carecer de la confianza necesaria para afrontar costosos proyectos durante periodos de inestabilidad económica y, por el contrario, prefieren vender.
Creemos que es probable que 2024 ofrezca una sólida rentabilidad similar, y pensamos que quienes invierten podrían beneficiarse de esta circunstancia "posicionándose cuidadosamente a la ofensiva", como señaló Kevin Grundy, de Invesco, en un pódcast reciente. Kevin es uno de nuestros directores generales y se dedica a la gestión de fondos europeos.
Fuente: INREV, enero de 2023. No se lanzaron fondos "value add" en 2009 ni en 2013. Indexado a 100 al primer cierre. La rentabilidad obtenida en el pasado no es indicativa de los resultados futuros.
Una vez establecidas las oportunidades de valoración disponibles en los mercados en estos momentos, reflexionemos sobre la posible dirección que pueden tomar las economías en el futuro.
Los bancos centrales dedicaron 2023 a combatir la inflación, y ahora el reto será mantenerla bajo control. Aunque la tasa anualizada del aumento de los precios se ha ralentizado en todo el mundo, es evidente que persisten algunas presiones subyacentes.
Teniendo esto presente, los mercados financieros se están ajustando a dos importantes realidades. La primera es la probabilidad de que los tipos de interés se mantengan altos durante más tiempo del esperado. Y la segunda es la escasa probabilidad de que el crecimiento económico se recupere de forma significativa a corto plazo.
La ralentización del crecimiento del PIB en el futuro puede debilitar la demanda en algunos sectores inmobiliarios. Sin embargo, incluso en un entorno de crecimiento más lento, la demanda ocupacional de algunos grupos de inquilinos seguirá siendo fuerte. En Invesco, nuestras estrategias de inversión se centran en identificar estas oportunidades, que describiremos con más detalle a continuación.
Para tener éxito en un entorno económico de volatilidad y beneficiarse de las oportunidades de valoración disponibles, creemos que quienes invierten necesitarán cambiar su estrategia de inversión. En la historia reciente se han observado tendencias persistentes en el comportamiento relativo entre sectores inmobiliarios. Sin embargo, estamos convencidos de que la asignación sectorial dejará de ser el factor dominante de la rentabilidad en el futuro.
En Invesco, hemos dejado de pensar en términos de los cuatro grandes sectores: residencial, industrial, comercial y oficinas. En su lugar, consideramos los subsectores y cómo se posicionan los activos dentro de nichos más pequeños. Por ejemplo, en el sector industrial se observan enormes variaciones en las perspectivas de rentabilidad entre los espacios destinados a investigación y desarrollo, el almacenamiento en frío y la distribución urbana. En otras palabras, los detalles importan.
En el futuro, la rentabilidad de cada activo dependerá en parte de los planes de negocio claros y de la capacidad para llevarlos a cabo. Pero el crecimiento de los ingresos netos de explotación (NOI) también depende en gran medida de las tendencias seculares, que impulsan los cambios en los patrones relacionados con la demanda a lo largo del tiempo. Esto incluye variaciones en el perfil de los inquilinos, que se verán acentuadas por los cambios en los mercados financieros.
Hemos identificado cuatro tendencias clave que creemos que determinarán la inversión inmobiliaria a corto y medio plazo.
El actual entorno de tipos de interés más altos ha provocado una caída de los precios inmobiliarios, ya que muchos propietarios de activos se han convertido en vendedores motivados.
Prestaremos atención a:
También utilizaremos nuestra experiencia en deuda inmobiliaria para ofrecer financiación en situaciones que las principales entidades de crédito pasan por alto.
Hoy en día, estamos experimentando:
Seguiremos centrándonos en la demanda que estos cambios demográficos están creando.
Para reforzar nuestra resistencia de cara al futuro y aprovechar la demanda de los inversores, estamos:
Invirtiendo en los activos existentes para mejorar su eficiencia.
La tecnología y la hiperconectividad lo están cambiando todo, y es importante que quienes invierten en el sector inmobiliario tengan en cuenta sus implicaciones.
Las instalaciones científicas, que albergarán el aumento de la inversión sanitaria, son solo uno de los sectores a los que estamos prestando atención.
Un ámbito importante que no hemos tratado hasta ahora es el de la deuda inmobiliaria , una clase de activos que ha cobrado especial relevancia debido al actual entorno de tipos de interés más elevados.
Por lo general, suele ser de tipo variable. Esto significa que los pagos de los cupones aumentan en función de la subida de los tipos de interés, lo que hace que sea una opción de inversión atractiva.
Además, la actual corrección del mercado está obligando a los bancos a adoptar una actitud más cautelosa a la hora de conceder nuevos préstamos. De este modo, los prestamistas alternativos tienen la oportunidad de cubrir las lagunas de financiación que dejan los bancos.
Recientemente hemos financiado un hotel en Barcelona, uno de nuestros mercados hoteleros de preferencia. A la hora de suscribir el préstamo, combinamos la experiencia de Invesco Real Estate en hoteles y en deuda inmobiliaria.
Situado en el centro de la ciudad, en uno de los destinos favoritos de los turistas, el hotel ya registraba buenos resultados. La ocupación superaba el 90% y sus tarifas medias estaban por encima de los niveles anteriores a la COVID.
Dada la preocupación que suscitaba la tasación, los bancos locales solo podían ofrecer préstamos con una relación préstamo-valor muy baja. Esto nos permitió ofrecer préstamos con una relación préstamo-valor moderada, respecto a los niveles históricos, al mismo tiempo que conseguíamos una atractiva rentabilidad para nuestro capital.
En Invesco, nuestro equipo de deuda inmobiliaria suscribe oportunidades basadas en los fundamentales inmobiliarios. Respaldan a patrocinadores y socios sólidos financiando activos en sectores inmobiliarios menos tradicionales, o cuando los activos incluyen un proceso de remodelación o rehabilitación.
Por ello, creemos que la actual tendencia de los bancos a apartarse de sectores inmobiliarios más alternativos seguirá ofreciendo oportunidades muy interesantes. Y es algo que trataremos de aprovechar.
Invesco Real Estate lleva 40 años colaborando de forma activa con sus clientes y en la actualidad gestiona más de 90.000 millones USD en activos. Estamos presentes en más de 21 mercados de todo el mundo y cubrimos una amplia gama de estrategias, desde las "core" hasta las "value add", de capital y deuda, cotizadas y no cotizadas.
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El valor de las inversiones y el de cualquier renta fluctuará (en parte como consecuencia de las fluctuaciones de los tipos de cambio) y es posible que los inversores no recuperen la totalidad del importe invertido.
Las propiedades y los terrenos pueden ser difíciles de vender, por lo que es posible que los inversores no puedan vender dichas inversiones cuando quieran. El valor de la propiedad generalmente depende de la opinión de un tasador independiente y puede no realizarse.
Datos a 17 de noviembre de 2023, salvo que se indique expresamente otra cosa.
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