Di fronte a un periodo di turbolenza legata all'aumento dei tassi di interesse e all'accelerazione dell'inflazione, il settore immobiliare deve adattarsi al nuovo contesto di mercato e modificare la propria visione sulle opportunità e strategie da privilegiare. La chiave, per gli investitori istituzionali, risiede nella capacità di adottare un approccio che sappia fondere diversificazione geografica e creazione di valore attiva?
Come sappiamo, l’atteggiamento inizialmente attendista della BCE, nella prima metà del 2022 ha comportato un ritardo nella lotta all’inflazione in Europa. La successiva accelerazione, con notevoli ripercussioni sul mercato obbligazionario, a sua volta ha avuto un impatto sugli asset reali.
La crescita dei tassi di interesse ha quindi penalizzato il mercato immobiliare, determinando un forte calo delle transazioni immobiliari, un crescente disallineamento tra domanda e offerta e un blocco del meccanismo di determinazione dei prezzi. Una situazione che ha portato ad una carenza di liquidità e ad un aumento dei costi di finanziamento e rifinanziamento, provocando di fatto un riaggiustamento dei prezzi immobiliari in tutta Europa.
Storicamente, la maggior parte degli investitori istituzionali, nel costruire un’allocazione immobiliare che diversificasse i propri portafogli tradizionali, hanno orientato i propri investimenti verso il mercato nazionale, con investimenti diretti, per aumentare il controllo e ridurre al minimo la distanza geografica tra gli asset e il team di gestione. Questa strategia espone, tuttavia, ad un rischio di concentrazione difficile da gestire, in particolare nei momenti di minore liquidità del mercato.
Possiamo quindi dire con una certa sicurezza che la concentrazione è una cattiva consigliera.
Tentare di prevedere le dinamiche macroeconomiche è un esercizio complesso. Quando si lavora con attivi non quotati, eventuali errori hanno un impatto di lungo periodo. Per questo, limitare l’allocazione al mercato interno amplifica il rischio idiosincratico sul proprio portafoglio e riduce lo spazio per nuove opportunità di creazione di valore. Oggi queste opportunità stanno emergendo sul mercato immobiliare europeo, in maniera diffusa e non limitatamente ad alcuni Paesi.
È difficile credere che determinate geografie o singoli settori riusciranno sistematicamente a ottenere risultati migliori di altri. Al contrario, la selezione bottom-up è la strategia che più di ogni altra sarà necessaria per individuare le migliori combinazioni geografico-settoriali e ottimizzare il profilo rischio-rendimento. Per questo crediamo che sia importante poter contare su una struttura paneuropea, con una reale e forte presenza locale e un network sul territorio per identificare opportunità esclusive, senza necessariamente aspettare che queste facciano la loro comparsa sul mercato.
Oltre ad estendere l’orizzonte geografico al di fuori dei confini nazionali, è più che mai opportuno cercare di ottimizzare le modalità con cui si selezionano le opportunità di investimento, sia a livello di approccio sia a livello di obiettivi. Un certo numero di investitori immobiliari lo ha compreso con chiarezza e ha adottato una strategia di investimento più flessibile di tipo Value-Add. Un cambio di paradigma a vantaggio dell’allocazione immobiliare, per migliorare la diversificazione, la flessibilità e la reattività, in una prospettiva di lungo termine.
L’obiettivo è di mettere al centro la qualità immobiliare intrinseca. L’attenzione si sposta quindi su immobili che, pur essendo di non recentissima costruzione, sono ben costruiti e ben localizzati. Si può allora approfittare delle attuali opportunità di pricing a breve termine, per creare valore, con interventi puntuali e un profilo di rischio controllato. Questo approccio tattico permette di investire in tutti i settori immobiliari privilegiando i sottomercati sostenuti da un disequilibrio positivo tra domanda e offerta.
È qui che la tematica Value-Add si sposa con quella della transizione energetica. I crescenti standard normativi europei aumentano le aspettative di inquilini e investitori istituzionali in termini ESG, creando opportunità e spazi per strategie attive e mirate. L’acquisto di asset incagliati da “brown discount” possono essere riposizionati e venduti a premio attraverso interventi progettuali specifici che sappiano massimizzare il valore ESG attraverso la connessione di standard energetici e sociali all’avanguardia.
In un mercato immobiliare europeo incerto, è importante selezionare team di gestione esperti, con una presenza locale e strategie efficaci e accurate.
La strategia Value-Add di Invesco Real Estate offre un’allocazione geografica paneuropea che unisce qualità immobiliare intrinseca, approccio selettivo e creazione di valore attiva in chiave ESG.
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