Settore immobiliare commerciale: cinque convinzioni, cinque temi in discussione

Gli immobili commerciali sono un investimento a lungo termine. Tuttavia, è importante stabilire se la volatilità e le turbolenze a breve termine siano un segnale anticipatore di un movimento ciclico o di un riorientamento strutturale. Alcuni cambiamenti evidenziano una serie di probabili condizioni future per gli investimenti nel settore immobiliare commerciale. Altri invece sollevano ulteriori interrogativi. Poiché non possiamo permetterci cambi di rotta improvvisi nei mercati immobiliari, dobbiamo necessariamente basare la nostra strategia su solidi principi.

Come si evince dal grafico seguente, i rendimenti immobiliari diretti a livello globale, rappresentati dal GPFI, seguono un percorso più lineare rispetto all'immobiliare quotato, rappresentato dall'indice FTSE EPRA/NAREIT, da cui si desume chiaramente che, in quanto investitori immobiliari, dobbiamo prestare attenzione a quanto accade, pur senza reagire a ogni singolo segnale.

Performance dell'immobiliare globale dalla crisi finanziaria globale 

Cinque convinzioni attuali:

Le nostre convinzioni circa le condizioni di mercato hanno ripercussioni sulle esposizioni settoriali e sulla composizione dei rendimenti totali (leggere: European Real Estate: A new real estate value cycle). Cambiare la composizione delle esposizioni settoriali consente di modificare la composizione dei rendimenti totali, in particolare la crescita del reddito da immobili e i prezzi degli asset. 

Gli assetti mondiali stanno cambiando. I primi mesi del 2025 hanno portato cambiamenti significativi nelle relazioni politiche e commerciali. I flussi commerciali, sia per beni che per servizi, determinano la necessità di spazi destinati a uffici e attività industriali e creano opportunità di occupazione le quali, a loro volta, attraggono lavoratori che hanno bisogno di trovare un alloggio. Le tensioni politiche influiscono sui flussi di capitali, in termini di investimenti transfrontalieri, e riducono la fiducia nelle posizioni a lungo termine.

Desincronizzazione della crescita globale. Dagli anni '80 fino alla metà degli anni 2010 si è assistito a una forte spinta verso la globalizzazione, che si è tradotta nella sincronizzazione dei cicli economici. Negli ultimi 10 anni questa tendenza ha iniziato a invertirsi, registrando un'accelerazione con l'insediamento della nuova amministrazione negli Stati Uniti. Sebbene non sia chiaro fino a che punto possa spingersi, è opportuno che gli investitori globali tengano conto delle prospettive dei diversi mercati.

È finita l'era dei tassi d'interesse a zero. La crisi inflazionistica globale del 2022 ha posto bruscamente fine a un'era di tassi d'interesse bassi, persino negativi, in molti mercati sviluppati. A nostro avviso, è probabile che le pressioni inflazionistiche rimangano nell'alveo degli obiettivi delle banche centrali. Pertanto, i tassi d'interesse, pur con tagli limitati, potrebbero rimanere più elevati rispetto ai livelli del decennio precedente.

Le nuove tendenze demografiche stanno cambiando le economie. Le tendenze demografiche, come l'invecchiamento della popolazione e il continuo processo di urbanizzazione, incidono sulla domanda di spazi immobiliari che, a sua volta, influisce sui prezzi degli immobili e sulle strategie d'investimento per effetto dei prezzi dei rendimenti dei beni immobili rispetto ad altri asset. Il modo in cui queste tendenze si intersecano con l'accessibilità economica definisce ulteriormente la domanda in termini di immobili per settori specifici e posizione.

Il cambiamento dei modelli climatici sta modificando il rischio associato agli investimenti: i beni immobili hanno ubicazioni fisse. Un immobile subisce le conseguenze di qualsiasi cambiamento avvenga nell'area circostante. I cambiamenti dei modelli climatici possono avere un impatto diretto. Ad esempio, i rischi di inondazioni o di incendi di vaste proporzioni incidono sulla disponibilità di coperture assicurative o di finanziamenti. Inoltre, in via indiretta, la diversa percezione dell'attrattività di una zona influisce sulla domanda di immobili in quella posizione.

Cinque temi che sono oggi in discussione:

Le nostre convinzioni sui temi sopra esposti restano ferme, ma vi sono cinque aree le cui prospettive sono meno chiare. Pertanto, le nostre strategie a più lungo termine in termini di asset e portafoglio devono tener conto dei rischi associati a una gamma di possibili risultati economici e dei mercati finanziari.

Come influisce la geopolitica sulla crescita e sull'inflazione. L'imposizione di dazi commerciali più ampi o più elevati determina un aumento dei costi e frena la crescita, benché sia troppo presto per stabilire se gli eventuali effetti saranno transitori o persistenti. Il riallineamento delle relazioni internazionali sta costringendo gli Stati a reinvestire nelle infrastrutture interne o nelle capacità di difesa, il che potrebbe alimentare la crescita ma con potenziali pressioni inflazionistiche.

Nuova "normalità" dell'inflazione e livelli dei tassi d'interesse: sebbene sia improbabile che l'inflazione complessiva scenda al di sotto degli obiettivi fissati dalle banche centrali, non è chiaro a quale livello sopra il target potrà stabilizzarsi. Ciò determina un conseguente impatto sui tassi d'interesse nel più lungo periodo. La divergenza dei tassi d'interesse, a sua volta, influirà sui tassi di cambio.

I mutevoli assetti mondiali influiranno sui flussi di capitale? Il rimodellamento delle relazioni internazionali e del commercio potrebbe incidere sulla propensione a diversificare gli investimenti a livello globale, soprattutto se i governi dovessero introdurre delle restrizioni ai movimenti di capitale.

Le esigenze di rendimenti a lungo termine sono cambiate. I tassi d'interesse bassissimi e la diversificazione globale hanno creato un ambiente a basso rischio che ha ridotto le pretese di rendimento degli investitori. È probabile che anche una parziale inversione di rotta induca gli investitori ad attendersi rendimenti più elevati per compensare il maggiore livello di rischio.

Impatto dei progressi tecnologici: la tecnologia influisce sul mercato immobiliare in due modi. In via diretta, per effetto della domanda di tipi di immobili specifici, come gli asset del settore delle scienze della vita per soddisfare i crescenti investimenti nel campo della sanità, o della maggiore richiesta di data center per rispondere alle maggiori esigenze di archiviazione di dati, o in via indiretta, in conseguenza dei cambiamenti nel modo di utilizzo degli immobili esistenti, che ha determinato una variazione delle finalità d'uso in quasi tutti i settori immobiliari. 

Conclusione: minimizzare l'esposizione alle "incertezze note"

La volatilità a breve termine non dovrebbe influire sugli investimenti nel lungo periodo, ma una strategia efficace deve tenere in considerazione le tendenze e minimizzare l'esposizione alle "incertezze note". Il nostro approccio all'immobiliare mira a ottimizzare la produzione e la crescita di reddito e a ridurre al minimo la dipendenza dall'andamento dei tassi di capitalizzazione come propulsore di rendimenti. Nel puntare sulla crescita di reddito da immobili, siamo alla ricerca di opportunità e asset supportati da fattori strutturali di lungo termine che trainino la domanda di immobili o in grado di migliorare i flussi di cassa attraverso una gestione patrimoniale attiva.