Real Estate europeo: un nuovo ciclo del valore nel Real Estate

Un mercato in via di stabilizzazione

In prospettiva, le nostre indicazioni “house view” sono sostenute dall'aspettativa di un periodo di stabilità dei rendimenti del Real Estate dopo la recente correzione del mercato. I mercati dei capitali immobiliari europei hanno subito uno shock significativo nel periodo tra le estati del 2022 e del 2024, ma nella maggior parte dei mercati e dei settori i fondamentali dei locatari si sono rivelati solidi, grazie a una domanda sempre robusta e a un'offerta limitata nella maggior parte dei settori. La fiducia nel mercato è in crescita, come attestato, ad esempio, dall'indicatore anticipatore composito dell’OCSE, che fornirà ulteriore supporto alla domanda di spazi di qualità sostenendo quindi i livelli di affitto e l’aumento dei canoni. Segnaliamo poi che negli ultimi due anni la crescita del valore dei canoni a livello di mercato in tutta Europa è stata inferiore all'inflazione headline, pur rilevando sacche di forte sovraperformance dei canoni di locazione prime in alcune zone.

L’effetto combinato della pandemia COVID-19 e dell'impennata dell'inflazione globale ha determinato una carenza di immobili di alta qualità in zone chiave, con un'attività di sviluppo frenata, in particolare, dall'aumento dei costi di costruzione, compresi quelli di finanziamento, e dall'incertezza economica. Per questo motivo, sebbene la crescita economica europea rimarrà presumibilmente al di sotto dei livelli di Stati Uniti e Asia Pacifico, intravediamo notevoli opportunità per generare robusti rendimenti degli investimenti offrendo asset immobiliari moderni su mercati caratterizzati da una scarsa offerta.

Quattro principi chiave per il 2025:

1. I rendimenti si sono adeguati ai costi di finanziamento, ma la domanda di capitale rimane un'area da tenere d'occhio. Il nostro scenario di base prevede rendimenti stabili dopo la recente correzione, pur segnalando che l'aggiustamento fino ad oggi riflette la fluttuazione dei costi del debito anziché eventuali squilibri a lungo termine nella disponibilità di capitale. Potrebbe verificarsi un'ulteriore correzione dei prezzi nel caso in cui si riscontrasse uno squilibrio tra il profilo di chi detiene capitali e intende investire nel Real Estate e il tipo di asset introdotti sul mercato.
2. I rendimenti sono fermi e necessitano della crescita del reddito per ripartire. In un periodo di bassa crescita economica, non tutti i settori registreranno la stessa domanda, per cui punteremo sui fattori strutturali favorevoli sopra menzionati per favorire la generazione di reddito. Se la fiducia dei consumatori rimane debole, ci allontaneremo dai settori esposti alla spesa discrezionale del mercato di massa.
3. L'opportunità nasce dalla volatilità. Storicamente, i rendimenti degli investimenti a termine sono più elevati negli anni successivi alla correzione del mercato. Prevediamo che continueranno ad esserci opportunità per coloro che saranno in grado di attuare le loro strategie di convincimento nelle attuali condizioni di mercato.
4. La crescente pressione normativa sulla sostenibilità presenta sia minacce che opportunità. La domanda di spazi sostenibili ed efficienti dal punto di vista energetico è in crescita, mentre l'offerta è debole. Cercheremo quindi di colmare le carenze. Il rischio di incaglio favorirà le opportunità con valutazioni distressed nel medio termine, in particolare con i proprietari di asset che risentono anche dell'aumento dei costi del debito, con conseguente opportunità di acquisto di asset destinati al riposizionamento.

ESG

I fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) rappresentano un aspetto sempre più importante nel mercato europeo del Real Estate, sia per gli investitori immobiliari che per i locatari. Gli investimenti ESG+R (ESG e Resilienza) costituiscono un impegno fondamentale per Invesco Real Estate. La locazione di asset prevede il rispetto di normative sempre più stringenti

sulla certificazione di efficienza energetica che offrono agli investitori istituzionali l’opportunità di riposizionare asset meno efficienti secondo i più alti standard di sostenibilità.

La nostra risposta strategica alle sfide ESG consiste nel garantire la sostenibilità dei nostri asset cercando, al contempo, di massimizzare i rendimenti degli investimenti. Edifici più sostenibili si sono dimostrati in grado di spingere al rialzo i canoni di locazione, di ridurre i tassi si sfitto e di far scendere i prezzi rispetto ai tassi di capitalizzazione. Di conseguenza, la nostra attenzione sulla sostenibilità è fondamentalmente allineata con la ricerca della massima performance degli investimenti.

Monitoriamo costantemente tutti i nostri asset esistenti per verificarne la sostenibilità e i nostri piani aziendali assicurano che tutti gli asset soddisfino gli standard pertinenti in anticipo rispetto alle scadenze previste dalla normativa. I requisiti di capex risultanti sono valutati rispetto agli impatti futuri attesi sul valore, accettando che alcuni capex saranno difensivi (ossia, per mantenere i valori) e altri saranno accrescitivi. Cerchiamo inoltre di accelerare i piani di cessione degli asset che potrebbero avere difficoltà a rispettare le normative vigenti.

Stiamo anche cercando di acquisire asset da riposizionare secondo gli standard di classe A. Le opportunità nascono dall'incapacità dei proprietari esistenti di investire per soddisfare i crescenti requisiti di efficienza, in particolare se combinata con le pressioni a livello di finanziamento e rifinanziamento. Continueremo a puntare su asset core nelle città gateway dove la domanda di investitori e locatari rimane più robusta nel corso dei cicli, sfruttando la nostra esperienza sul campo nei mercati chiave, oltre ad assicurarci l'accesso a rendimenti interessanti su asset super core che non sono normalmente oggetto di transazioni.