Concentrare l'attenzione su opportunità nell'immobiliare sostenute da fattori di domanda di lungo termine consente di ridurre la dipendenza dalle oscillazioni dei tassi di capitalizzazione nella generazione dei rendimenti.
I cambiamenti a breve e medio termine possono influire sui modelli di crescita strutturale quali la demografia, le evoluzioni tecnologiche e i requisiti di sostenibilità.
Attualmente, alcuni settori "poco considerati" come quello degli uffici, offrono rendimenti da reddito iniziali più elevati, cui si aggiunge anche debito incrementale al fine di migliorare i rendimenti.
Il nostro approccio all'investimento Invesco Real Estate (IRE) pone l'attenzione sull'ottimizzazione sia del rendimento da reddito sia della crescita di reddito. Nel puntare sulla crescita di reddito da immobili, siamo alla ricerca di opportunità e asset supportati da fattori strutturali di lungo termine che trainino la domanda di immobili o in grado di incrementare i flussi di cassa attraverso una gestione patrimoniale attiva. Questo approccio ci consente di dipendere in misura minore dai movimenti dei tassi di capitalizzazione come fattore trainante dei rendimenti. Poiché in molti mercati lo spread tra i tassi di capitalizzazione immobiliari e i tassi di interesse – anche alla luce dei tagli attesi – rimane ristretto rispetto ai livelli storici, questo costituisce un elemento chiave da valutare.
I cambiamenti geopolitici continuano a rendere volatile l'outlook. Per determinare il possibile impatto di tali tendenze sugli investimenti immobiliari in tutto il mondo e per individuare aree di maggior valore relativo e opportunità di creazione di valore, consideriamo:
Per conseguire rendimenti immobiliari più elevati rispetto alle medie dei mercati locali occorrono un incremento della crescita di reddito a livello di asset e fattori di domanda secolari che possano contribuire a compensare un possibile rallentamento della crescita economica. La selezione strategica dei mercati è cruciale, alla luce del divario di performance storicamente ampio tra i mercati con le performance migliori e quelli che registrano i risultati peggiori. Riteniamo che un approccio disciplinato alla selezione degli asset e una profonda conoscenza locale possano mettere IRE nella posizione di conseguire una sovraperformance relativa.
L'identificazione delle tendenze di reddito inizia con l'analisi dei modelli di crescita strutturale che guidano la domanda di locazione di immobili, tra cui la demografia, le evoluzioni tecnologiche e i requisiti di sostenibilità. Successivamente, valutiamo come cambiamenti a breve e medio termine possano influire su queste tendenze secolari di lungo termine, tra cui:
Dopo aver identificato la portata della crescita di reddito, prendiamo in considerazione il prezzo relativo degli investimenti immobiliari. A nostro avviso, sui prezzi possono influire fattori a breve termine, quali:
Inoltre, nel lungo termine, rileviamo anche cambiamenti nei requisiti di rendimento degli investitori. I tassi di interesse estremamente bassi e la diversificazione globale che hanno caratterizzato l'ultimo decennio hanno dato luogo a un contesto di rischio basso e, pertanto, rendimenti richiesti contenuti. Ora, gli investitori sono alla ricerca di rendimenti più elevati per compensare un rischio maggiore.
Dopo aver individuato le opportunità d'investimento, è importante considerare i prezzi di mercato correnti. Nei mercati immobiliari globali, alcuni settori, in particolare quello residenziale in molti mercati, stanno registrando tassi di capitalizzazione contenuti e, di conseguenza, rendimenti da reddito più bassi (sostenuti dall'interesse degli investitori/dai flussi di capitale). In tali mercati è meno probabile assistere a una compressione dei tassi di capitalizzazione. Al contempo, alcuni settori "poco considerati", in precedenza quello retail mentre ora quello degli uffici, offrono rendimenti da reddito iniziali più elevati. Ciò consente agli investitori di aggiungere anche debito incrementale per aumentare potenzialmente i rendimenti. L'interesse degli investitori verso il settore immobiliare è in aumento, il che rende più probabile osservare una certa compressione dei rendimenti nel breve termine.
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Le compagnie assicurative devono diversificare le fonti di rendimento, ridurre l'esposizione agli shock correlati e ottimizzare l'efficienza del capitale. Allocazioni selettive ai mercati privati posso essere d'aiuto.
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Il debito immobiliare privato offre alle società di assicurazione un modo per diversificare i propri portafogli, generare flussi di reddito stabili e coprire le loro passività a lungo termine.
