Immobiliare: far fronte alla volatilità a breve termine con asset a lungo termine

Il nostro approccio all'investimento Invesco Real Estate (IRE) pone l'attenzione sull'ottimizzazione sia del rendimento da reddito sia della crescita di reddito. Nel puntare sulla crescita di reddito da immobili, siamo alla ricerca di opportunità e asset supportati da fattori strutturali di lungo termine che trainino la domanda di immobili o in grado di incrementare i flussi di cassa attraverso una gestione patrimoniale attiva. Questo approccio ci consente di dipendere in misura minore dai movimenti dei tassi di capitalizzazione come fattore trainante dei rendimenti. Poiché in molti mercati lo spread tra i tassi di capitalizzazione immobiliari e i tassi di interesse – anche alla luce dei tagli attesi – rimane ristretto rispetto ai livelli storici, questo costituisce un elemento chiave da valutare.

In che modo valutiamo le opportunità

I cambiamenti geopolitici continuano a rendere volatile l'outlook. Per determinare il possibile impatto di tali tendenze sugli investimenti immobiliari in tutto il mondo e per individuare aree di  maggior valore relativo e opportunità di creazione di valore, consideriamo:

• i potenziali effetti sulle tendenze di crescita strutturali e ciò che comportano a livello di settore per la crescita di reddito nell'immobiliare;
• la crescita economica in diversi Paesi e le implicazioni per la crescita dell'utile operativo netto (NOI) immobiliare a livello di settore;
• la potenziale compressione dei tassi di capitalizzazione immobiliari per stimolare la crescita di valore.

Per conseguire rendimenti immobiliari più elevati rispetto alle medie dei mercati locali occorrono un incremento della crescita di reddito a livello di asset e fattori di domanda secolari che possano contribuire a compensare un possibile rallentamento della crescita economica. La selezione strategica dei mercati è cruciale, alla luce del divario di performance storicamente ampio tra i mercati con le performance migliori e quelli che registrano i risultati peggiori. Riteniamo che un approccio disciplinato alla selezione degli asset e una profonda conoscenza locale possano mettere IRE nella posizione di conseguire una sovraperformance relativa.

Considerazioni sugli investimenti per il 2026

L'identificazione delle tendenze di reddito inizia con l'analisi dei modelli di crescita strutturale che guidano la domanda di locazione di immobili, tra cui la demografia, le evoluzioni tecnologiche e i requisiti di sostenibilità. Successivamente, valutiamo come cambiamenti a breve e medio termine possano influire su queste tendenze secolari di lungo termine, tra cui:

• Dazi e flussi commerciali. La domanda immobiliare risentirà di un eventuale cambiamento dei modelli di negoziazione globali o del possibile impatto sulla spesa di consumo dell'inflazione determinata dai dazi.
• Immigrazione e cambiamenti demografici. I modelli demografici a lungo termine influiscono sull'immobiliare mentre le politiche di immigrazione a breve termine incidono sulla domanda.
• Domanda di alloggi e accessibilità relativa. Gran parte dei mercati globali ha registrato una disponibilità limitata di nuove abitazioni, causando un aumento dei prezzi degli immobili e riducendo l'accessibilità per molte famiglie.
• Tendenze di costruzione. I tassi di interesse elevati e la scarsa disponibilità di manodopera nel settore edile continuano a incidere sui costi e sull'esecuzione, limitando l'offerta di nuove abitazioni.
• Intelligenza artificiale (IA) e tecnologia. Le esigenze nel settore immobiliare evolvono con le innovazioni tecnologiche, che influenzano sia la domanda di ubicazione sia l'utilizzo degli edifici.
• Rischio climatico. Per garantire la resilienza degli asset immobiliari si richiede un focus su sostenibilità e protezione del clima.

Dopo aver identificato la portata della crescita di reddito, prendiamo in considerazione il prezzo relativo degli investimenti immobiliari. A nostro avviso, sui prezzi possono influire fattori a breve termine, quali:

• Inflazione e tassi di interesse. Curve dei rendimenti più ripide limitano la portata di compressione dei tassi di capitalizzazione nell'immobiliare.
• Flussi di capitale transfrontalieri. Il divario tra il mercato immobiliare statunitense e gli altri mercati segnala che una riallocazione del capitale al di fuori degli Stati Uniti avrebbe un impatto significativo sugli altri mercati immobiliari globali.

Inoltre, nel lungo termine, rileviamo anche cambiamenti nei requisiti di rendimento degli investitori. I tassi di interesse estremamente bassi e la diversificazione globale che hanno caratterizzato l'ultimo decennio hanno dato luogo a un contesto di rischio basso e, pertanto, rendimenti richiesti contenuti. Ora, gli investitori sono alla ricerca di rendimenti più elevati per compensare un rischio maggiore.

Focus attuale sui prezzi

Dopo aver individuato le opportunità d'investimento, è importante considerare i prezzi di mercato correnti. Nei mercati immobiliari globali, alcuni settori, in particolare quello residenziale in molti mercati, stanno registrando tassi di capitalizzazione contenuti e, di conseguenza, rendimenti da reddito più bassi (sostenuti dall'interesse degli investitori/dai flussi di capitale). In tali mercati è meno probabile assistere a una compressione dei tassi di capitalizzazione. Al contempo, alcuni settori "poco considerati", in precedenza quello retail mentre ora quello degli uffici, offrono rendimenti da reddito iniziali più elevati. Ciò consente agli investitori di aggiungere anche debito incrementale per aumentare potenzialmente i rendimenti. L'interesse degli investitori verso il settore immobiliare è in aumento, il che rende più probabile osservare una certa compressione dei rendimenti nel breve termine.

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