Il mercato europeo del debito immobiliare privato si sta affermando come un'opportunità di investimento sempre più interessante per le società di assicurazione e riassicurazione.
Offre alle società di assicurazione un modo efficace per diversificare i propri portafogli, generare flussi di reddito stabili e coprire le loro passività a lungo termine.
Offre rendimenti aggiustati per il rischio interessanti, oltre a valutazioni stabili e tassi di interesse più bassi che negli ultimi anni.
Dal momento che le società di assicurazione cercano di ottimizzare i rendimenti senza assumere un rischio eccessivo, il debito immobiliare privato rappresenta un'allocazione prudente che bilancia reddito prevedibile, stabilità di rendimenti e vantaggi in termini di diversificazione. Le opportunità di investimento nel settore immobiliare si sono diversificate man mano che le banche tradizionali si sono ritirate da alcuni segmenti del mercato del credito. Questo cambiamento offre agli investitori un ampio spettro di esposizioni rischio-rendimento. Riteniamo che ora sia il momento opportuno per avviare o incrementare un'allocazione al debito immobiliare dal momento che le valutazioni si sono stabilizzate e i tassi di interesse sono favorevoli.
Il debito immobiliare privato si sta affermando come un'asset class altamente strategica per le società di assicurazione, offrendo una combinazione efficace di reddito prevedibile, stabilità dei rendimenti e vantaggi in termini di diversificazione. All'interno del ventaglio di opportunità di investimento nel settore immobiliare, il debito immobiliare privato si distingue per una minore correlazione con l'azionario e il reddito fisso tradizionali fornendo al contempo flussi di cassa prevedibili. I flussi di cassa provengono dai prestiti sottostanti ben strutturati, spesso coperti da asset immobiliari di alta qualità, generando una fonte di reddito costante e affidabile. Questo flusso di reddito risulta interessante anche rispetto alle obbligazioni societarie, con i margini medi dei prestiti senior dell'immobiliare privato attestati a 305 punti base (pb) nel 2024 rispetto a uno spread di 160 pb per le obbligazioni societarie con rating BBB1.
Inoltre, la volatilità relativamente più bassa del debito immobiliare privato, rispetto agli investimenti azionari, consente alle società di assicurazione di gestire efficacemente i rischi di ribasso. Queste caratteristiche di rischio sono prese in conto e formalizzate nei requisiti patrimoniali di solvibilità. La Figura 1 mostra come l'aggiunta di debito immobiliare privato a un portafoglio tradizionale migliori la frontiera di solvibilità. Tutte queste caratteristiche dimostrano come il debito immobiliare privato possa svolgere un ruolo cruciale, allineandosi alle strategie di gestione delle attività e passività delle società di assicurazione.
Fonti: Invesco Real Estate, Invesco Solutions, al 31 dicembre 2024 (dati più recenti disponibili alla data di pubblicazione). L'allocazione del portafoglio tradizionale si basa su un esempio di portafoglio clienti assicurativo e include le allocazioni alle obbligazioni societarie investment grade europee, alle obbligazioni sovrane europee, alla liquidità, al direct lending europeo, all'immobiliare europeo, ai prestiti residenziali olandesi e all'azionario europeo. I rendimenti sono rendimenti ponderati, determinati dallo strumento proprietario Invesco Vision, degli asset in portafoglio.
Il mercato immobiliare europeo è stato interessato da una trasformazione significativa negli ultimi anni, dettata dall'evoluzione delle condizioni macroeconomiche, dagli sviluppi normativi e dal cambiamento delle preferenze degli investitori. Più recentemente, la stabilizzazione delle valutazioni post-pandemia e i tassi di interesse più bassi nella zona Euro dovrebbero incoraggiare sia l'attività di finanziamento sia aumentare la liquidità del mercato.
In particolare, i tassi di interesse più bassi hanno aumentato lo spread dei tassi di capitalizzazione, una misura utile per confrontare le opportunità di investimento tra diverse regioni. Il tasso di capitalizzazione europeo (il rapporto tra il reddito operativo netto e il prezzo di acquisto dell'immobile) si è ristabilito e, con tassi di interesse di riferimento ridotti, lo spread si sta ampliando, come mostrato nella Figura 2. Ciò indica un profilo di rischio-rendimento più elevato rispetto ad altre regioni, dove lo spread suggerisce prospettive di investimento più modeste.
Fonte: Invesco Real Estate al 15 maggio 2025. Utilizzando i dati sui tassi di capitalizzazione di CBRE, NCREIF e PMA e i dati sui tassi di interesse di Citi e MacroBond. Nota: gli spread sono calcolati rispetto ai tassi del mercato monetario a 3 mesi; per l'Europa sono gli spread trimestrali a partire dal 2000, mentre il tasso di capitalizzazione europeo è la media ponderata primaria.
Nell'approccio agli investimenti nel debito immobiliare privato, l'ascesa dei finanziatori alternativi ha offerto una varietà di strumenti di debito, dai prestiti senior integrali al debito mezzanino, consentendo alle società di assicurazione di personalizzare la propria esposizione. La presenza di finanziatori alternativi ha consentito negoziazioni più flessibili e transazioni su misura, in grado di rispondere meglio a condizioni di mercato diversificate.
Finanziatori alternativi e investitori istituzionali possono allineare i propri obiettivi strutturando operazioni che tengano conto della propensione al rischio individuale. L'allineamento con gli obiettivi delle società di assicurazione crea anche un ambiente di reddito stabile e prevedibile, con rischio gestibile, generando una sinergia con i finanziatori alternativi e favorendo un contesto più equilibrato per il mercato immobiliare nel suo complesso.
Come menzionato sopra, all'interno del debito immobiliare privato è disponibile un ampio spettro di strumenti, ciascuno con caratteristiche e profili rischio-rendimento distinti. I prestiti senior sono tipicamente la forma di finanziamento più sicura, garantiti dal collaterale immobiliare sottostante e con priorità assoluta in caso di inadempimento. Ciò rende i prestiti senior un'opzione interessante per chi cerca rendimenti stabili e a basso rischio.
Il debito mezzanino, invece, si colloca tra il debito senior e il capitale proprio nella struttura di capitale. Pur comportando un rischio maggiore, offre rendimenti più elevati, riflettendo la posizione subordinata nella priorità di rimborso. Questo strumento è attrattivo per le società di assicurazione che cercano un incremento del reddito senza esposizione diretta al capitale proprio, offrendo un compromesso tra sicurezza e potenziale di rendimento. I prestiti integrali offrono un rapporto loan-to-value (LTV) più elevato rispetto ai prestiti senior, mantenendo tuttavia una garanzia di primo grado sugli asset sottostanti. Di conseguenza, si prevede che i prestiti integrali abbiano rendimenti più elevati, pur garantendo un flusso di cassa stabile.
Il debito immobiliare privato offre diversi vantaggi, tuttavia richiede anche un'attenta gestione del rischio. Per questa ragione, le società di assicurazione in genere collaborano con asset manager esperti e conducono una due diligence accurata per mitigare tali rischi in modo efficace. Un ambito che beneficia particolarmente di una collaborazione è la strutturazione del prestito stesso, inclusi i covenant e le penali per il rimborso anticipato, poiché l'esperienza in questo campo influisce direttamente sul profilo di rendimento.
Nella strutturazione, l'aspetto critico è comprendere ciò che è disponibile nei diversi mercati e identificare ciò che dovrebbe essere evitato. Senza esperienza nell'esecuzione di prestiti in diverse giurisdizioni, risulta difficile prevedere eventuali criticità e quindi impegnativo stabilire requisiti assoluti. Un esempio significativo è l'Italia, dove le complessità riscontrate in passato hanno favorito lo sviluppo di soluzioni che prevedono vie alternative di esecuzione, inclusa la possibilità contrattuale di gestire direttamente gli immobili sottostanti.
L'esperienza sia nel finanziamento sia nella gestione immobiliare è fondamentale per valutare la solidità creditizia di ciascun mutuatario, incluso il rapporto loan-to-value associato al prestito. La conoscenza locale è inoltre cruciale per valutare la qualità del collaterale. Il reperimento di molti prestiti immobiliari dipende dall'esperienza locale, che comprende non solo la posizione, le condizioni e le caratteristiche specifiche del mercato, ma anche una conoscenza approfondita delle leggi regionali e della strutturazione dei contratti di locazione. Una presenza sul territorio è verosimilmente fondamentale per la conservazione del valore.
Un finanziatore tipico può dare priorità agli indicatori creditizi di un prestito, e sebbene questi siano rilevanti, va sempre ricordato che il prestito è garantito da un immobile, indipendentemente da cosa indichino gli indicatori creditizi. Il rimborso dipende dalla liquidità e dalla commerciabilità dell'asset al momento della vendita. Le dinamiche locali del mercato non possono essere valutate adeguatamente a distanza; in diversi casi, revisioni iniziali di prestiti con solidi indicatori creditizi sono state seguite da feedback dei team locali, che indicavano una mancanza di acquirenti per una determinata dimensione di lotto in una specifica località, sollevando preoccupazioni sulla possibilità di un esito positivo. Avere un coinvolgimento diretto con il mercato è quindi fondamentale per massimizzare le probabilità di un esito favorevole.
Guardando al futuro, il mercato europeo dell'immobiliare privato è destinato a proseguire la sua evoluzione. I finanziatori alternativi probabilmente amplieranno la loro presenza, offrendo strutture di finanziamento innovative e soluzioni sempre più flessibili, rispecchiando gli sviluppi del mercato statunitense. Un esempio potenziale è l'uso della back leverage, ossia l'assunzione di debito aggiuntivo per finanziare ulteriori investimenti, pratica più diffusa negli Stati Uniti.
Riflettendo sulle dimensioni potenziali delle opportunità nel mercato del debito immobiliare europeo, il mercato europeo risulta relativamente piccolo rispetto a quello statunitense. I finanziatori alternativi in Europa detengono circa il 10% della quota di mercato, mentre negli Stati Uniti la quota supera il 40%. Ciò evidenzia il notevole potenziale di ulteriore espansione dei finanziatori alternativi all'interno del mercato europeo, stimato a circa € 2.000 miliardi2.
Il debito immobiliare privato europeo rappresenta un'opportunità di investimento interessante per le società di assicurazione, combinando reddito prevedibile, rendimenti stabili e diversificazione del portafoglio. Comprendendo le dinamiche di mercato in evoluzione, sfruttando i nuovi quadri normativi e applicando una solida gestione del rischio, le società di assicurazione possono ottimizzare l'allineamento tra attività e passività e generare rendimenti corretti per il rischio interessanti. Con la continua evoluzione del mercato, le società di assicurazione che operano in modo riflessivo e strategico sono ben posizionate per trarre vantaggio dalle opportunità.
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