Immobilienausblick: Kurzfristige Volatilität mit langfristigen Vermögenswerten steuern

Unser Investmentansatz bei Invesco Real Estate konzentriert sich auf die Optimierung sowohl der Einkommensrendite als auch des Ertragswachstums. Bei der Ausrichtung auf das Wachstum der Immobilienerträge halten wir Ausschau nach Objekten und Investitionschancen, die entweder von langfristigen strukturellen Faktoren in Bezug auf die Nutzernachfrage profitieren oder bei denen aktives Asset Management die Cashflows verbessern kann. Dieser Ansatz ermöglicht uns, unsere Abhängigkeit von der Entwicklung der Cap Rates als Renditetreiber zu reduzieren. Da die Spanne zwischen den Cap Rates von Immobilien und Zinssätzen in vielen Märkten, selbst unter Berücksichtigung erwarteter Zinssenkungen, im historischen Vergleich eng bleibt, ist dies ein wichtiges Kriterium.

Bewertung von Chancen

Geopolitische Veränderungen sorgen weiterhin für volatile Aussichten. Um festzustellen, wie diese Trends Immobilieninvestitionen weltweit beeinflussen könnten und um die Bereiche  mit dem größten relativen Wert und den besten Chancen zur Wertschöpfung zu identifizieren, betrachten wir folgende Punkte:

• Die potenziellen Auswirkungen auf strukturelle Wachstumstrends und die Implikationen für das Einkommenswachstum von Immobilien auf Sektorebene.
• Das Wirtschaftswachstum in verschiedenen Ländern und die Implikationen für das Wachstum des Netto-Betriebsergebnisses (Net Operating Income, NOI) auf Marktebene.
• Das Potenzial für eine Kompression der Cap Rate von Immobilien zur Steigerung des Wertzuwachses.

Um höhere Immobilienrenditen als der lokale Marktdurchschnitt zu erzielen, sind ein verbessertes Einkommenswachstum auf Objektebene und säkulare Nachfragetreiber erforderlich, die dazu beitragen können, ein möglicherweise langsameres Wirtschaftswachstum auszugleichen. Angesichts der historisch grossen Unterschiede zwischen den Märkten mit der besten und der schlechtesten Performance ist eine strategische Marktwahl wichtig. Wir sind überzeugt, dass wir durch einen disziplinierten Ansatz bei der Objektauswahl und fundierte lokale Kenntnisse eine relative Outperformance erzielen können.

Investitionsüberlegungen für 2026

Die Identifizierung von Einkommenstrends beginnt mit der Analyse struktureller Wachstumsmuster, die die Nachfrage nach Immobiliennutzung beeinflussen, darunter demografische Faktoren, technologische Umbrüche und Nachhaltigkeitsanforderungen. Anschliessend bewerten wir, wie diese längerfristigen säkularen Trends durch kurz- oder mittelfristige Veränderungen beeinflusst werden könnten, darunter:

• Zölle und Handelskriege: Die Nachfrage nach Immobilien wird beeinträchtigt, wenn sich globale Handelsmuster ändern oder wenn die durch Zölle bedingte Inflation die Konsumausgaben dämpft.
• Einwanderung und demografische Veränderungen: Langfristige demografische Muster beeinflussen den Immobilienmarkt, und kurzfristige Einwanderungspolitik wirken sich auf die Nachfrage aus.
• Wohnungsnachfrage und relative Erschwinglichkeit: In den meisten globalen Märkten gab es nur ein begrenztes neues Angebot, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise führte und die Erschwinglichkeit für viele Haushalte erschwert.
• Trends im Bauwesen: Erhöhte Zinssätze und der Mangel an Arbeitskräften im Bauwesen belasten weiterhin die Entwicklungskosten und die Ausführung und schränken das neue Angebot ein.
• Künstliche Intelligenz (KI) und Technologie: Die Anforderungen an Immobilien entwickeln sich weiter, da technologische Innovationen sowohl die Standortnachfrage als auch die Gebäudenutzung beeinflussen.
• Klimarisiken: Um die Widerstandsfähigkeit von Immobilienanlagen sicherzustellen, muss der Fokus auf Nachhaltigkeit und Klimaschutz liegen.

Nachdem wir den Spielraum für Einkommenswachstum identifiziert haben, berücksichtigen wir die relative Preisgestaltung von Immobilieninvestitionen. Der Preis wird potenziell von kurzfristigen Faktoren beeinflusst, darunter:

• Inflation und Zinssätze: Steilere Zinskurven begrenzen den Spielraum für die Kompression der Cap Rates von Immobilien.
• Grenzüberschreitende Kapitalströme: Die Kluft zwischen dem US-Immobilienmarkt und anderen Märkten würde bedeuten, dass eine Kapitalumschichtung aus den USA erhebliche Marktauswirkungen in anderen globalen Immobilienmärkten hätte.

Zusätzlich sehen wir längerfristig auch Veränderungen in den Renditeanforderungen der Anleger. Das letzte Jahrzehnt war geprägt von extrem niedrigen Zinsen und globaler Diversifizierung, was zu einem Umfeld mit geringem Risiko und damit niedrigen Renditeanforderungen führte. Derzeit streben Anleger höhere Renditen an, um den Anstieg des Risikos zu kompensieren.

Aktueller Fokus: Preisgestaltung

Nachdem die Anlagechancen identifiziert wurden, ist es wichtig, die aktuelle Marktbewertung zu berücksichtigen. Auf den globalen Immobilienmärkten weisen bestimmte Sektoren, insbesondere Wohnimmobiliensektoren in vielen Märkten, bereits enge Cap Rates und folglich niedrigere Einkommensrenditen auf (bedingt durch Anlegerinteresse/Kapitalflüsse), sodass eine Kompression der Cap Rates weniger wahrscheinlich ist. Unterdessen weisen einige „unbeliebte” Sektoren, früher Einzelhandelsimmobilien, jetzt Büroimmobilien, zunächst höhere Einkommensrenditen auf. Dies ermöglicht es Anlegern auch, durch zusätzliches Fremdkapital die Renditen potenziell zu steigern. Das Anlegerinteresse an Immobilien steigt, was die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass kurzfristig eine gewisse Renditekompression eintritt.

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