Si une résidence est détenue en propriété, occupée de façon habituelle et désignée comme résidence principale pour l’année, l’exemption peut mettre une partie ou la totalité du gain à l’abri. Un seul bien par unité familiale peut être désigné pour une année donnée.
L’exemption est calculée selon une formule fondée sur le nombre d’années durant lesquelles vous avez été propriétaire du bien, le nombre d’années où il était admissible à titre de résidence principale et aux périodes durant lesquelles vous étiez un résident canadien.
Le passage d’un usage personnel à un usage locatif peut donner lieu à un impôt, mais certains choix peuvent permettre de reporter les gains et de préserver la désignation de résidence principale pendant une période limitée, si certaines conditions sont remplies. Pour demander l’exemption, vous devez déclarer la vente et produire les formulaires de l’ARC requis.
La vente d’une maison peut soulever des questions fiscales inattendues, en particulier en ce qui a trait aux règles relatives à l’exemption pour résidence principale (ERP). Dans cet article, nous présentons ce qui est admissible à titre de résidence principale, les formulaires qu’un contribuable doit produire à l’ARC lorsqu’un bien est vendu ou réputé être vendu, et les choix qui peuvent s’offrir à lui lorsque l’utilisation d’un bien passe d’une résidence principale à un bien locatif productif de revenus, ou inversement.
Pour commencer, qu’est-ce que l’ERP? L’ERP est un choix prévu par le régime fiscal canadien qui peut être exercé pour éliminer ou réduire l’impôt sur le gain en capital résultant de la disposition, ou de la disposition réputée, d’un logement qui était habituellement occupé par un contribuable et son unité familiale. Les types de biens qui remplissent les conditions pour être considérés comme une résidence principale comprennent, sans s’y limiter, une maison, un chalet, une maison mobile, une maison flottante, un appartement ou une unité de copropriété.
Pour qu’un bien soit considéré comme la résidence principale d’un contribuable pour une année donnée, celui-ci doit le désigner comme tel pour l’année et aucun autre bien ne doit avoir été désigné comme tel par ce contribuable pour l’année en question. De plus, aucun autre bien ne doit avoir été désigné comme la résidence principale d’un membre de l’unité familiale du contribuable pour l’année. L’unité familiale est généralement considérée comme étant composée d’un particulier, de son conjoint ou conjoint de fait et de ses enfants, à l’exception des enfants mariés, qui vivent en union de fait ou qui sont âgés de 18 ans ou plus au cours de l’année. Le critère d’unité familiale aux fins de l’ERP s’applique par année d’imposition, pas seulement à l’année où le bien immobilier est vendu. Cela signifie qu’un bien peut toujours être considéré comme une résidence principale pour les années antérieures durant lesquelles le contribuable était le seul membre de son unité familiale, même ce contribuable avait une unité familiale au moment de la vente.
De plus, le contribuable doit être propriétaire du bien (les accords de copropriété remplissent généralement admissibles à cette fin) au cours de l’année en question et le bien doit être « habituellement occupé » au cours de l’année par le contribuable ou par un membre de son unité familiale. La question de savoir si un logement est habituellement occupé au cours d’une année par une personne ou son unité familiale est une question de fait. Même si un contribuable n’occupe un logement que pendant une courte période au cours de l’année, cela suffit généralement pour que le logement soit considéré comme étant habituellement occupé par cette personne au cours de cette année. Par exemple, lorsqu’un contribuable dispose de sa résidence au début de l’année ou l’acquiert à la fin de l’année, le logement peut toujours être considéré comme étant habituellement occupé au cours de cette année. La définition de « résidence principale » se limite généralement à un demi-hectare de terrain sous-jacent et immédiatement contigu.
À titre indicatif, les renseignements ci-dessous montrent comment calculer la partie exemptée du gain en capital aux fins de l’ERP. La formule est la suivante :
Gain en capital × ((1+A)/B)
où
Pour les dispositions réalisées après le 3 octobre 2016, la partie « 1+ » de la formule ne s’applique que si le particulier était un résident du Canada durant l’année au cours de laquelle l’habitation a été acquise.
Comme le montre la formule, l’ERP ne peut être demandé que pour les années durant lesquelles un particulier est un résident du Canada aux fins de l’impôt. Si un contribuable demeure propriétaire d’une résidence principale après être devenu un non-résident, il pourrait mettre à l’abri de l’impôt les gains réalisés au cours de l’année de résidence plus un an, à condition d’avoir été un résident du Canada l’année de l’acquisition initiale du bien.
Prenons l’exemple suivant : en 2018, Brian a acheté une maison au Canada pour 800 000 $ alors qu’il était résident du Canada et a commencé à occuper habituellement ce logement. Il a utilisé ce bien comme sa résidence principale jusqu’à ce qu’il quitte le Canada. Il est devenu un non-résident en 2023, puis a vendu la maison pour 1 400 000 $ en 2025. Le gain en capital qui en résulte avant application de l’ERP est de 600 000 $ (calculé comme suit : 1 400 000 $ - 800 000 $). La partie ouvrant droit à l’ERP est de 525 000 $, calculée comme suit :
Gain en capital = 600 000 $ × ((1+6)/8)
où
A = 6, c’est-à-dire son nombre d’années de résidence au Canada (de 2018 à 2023) au cours desquelles il a été propriétaire de la maison;
B = 8, c’est-à-dire le nombre total d’années au cours desquelles il a été propriétaire de la maison (de 2018 à 2025).
Comme Brian était un résident du Canada l’année de l’acquisition (2018), il peut utiliser la règle du « 1+ » qui lui permet de mettre à l’abri 7/8 des gains en capital réalisés sur son bien. Après application de l’ERP, la partie restante du gain en capital assujetti à l’impôt est de 75 000 $, calculée comme suit : 600 000 $ - 525 000 $. La moitié de ce montant serait incluse dans son revenu l’année de la disposition.
Dans certains cas limités, il est possible qu’un bien canadien appartenant à un non-résident soit admissible à titre de résidence principale pour une année donnée. Par exemple, les conditions peuvent être remplies lorsqu’un conjoint satisfait à l’exigence d’occupation habituelle ou lorsqu’un choix prévu au paragraphe 45(2) ou 45(3) s’applique (voir plus loin). Toutefois, l’ERP est limitée en fonction du nombre d’années au cours desquelles le contribuable qui en fait la demande était un résident du Canada. Par conséquent, même si le bien est techniquement admissible à titre de résidence principale, la personne non résidente pourrait ne pas être en mesure d’éliminer entièrement le gain en capital résultant de la disposition en raison de l’obligation de résidence.
Il est important de noter que les biens réels sont exclus de l’impôt de départ (c.-à-d. la disposition réputée qui aurait lieu autrement) qui s’applique lorsqu’un contribuable devient un non-résident du Canada. Par conséquent, il n’est généralement pas nécessaire de demander l’ERP au moment du départ du Canada pour mettre à l’abri de l’impôt les gains en capital réalisés sur la résidence principale, car l’impôt de départ ne s’applique pas aux biens réels ou immeubles situés au Canada. En règle générale, un bien réel situé au Canada est considéré comme un bien canadien imposable aux fins de l’impôt sur le revenu. Par conséquent, lorsqu’une personne non résidente dispose d’un bien canadien imposable, que ce soit au moyen d’une disposition réelle ou d’une disposition réputée, des exigences de conformité particulières s’appliquent en vertu de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu (LIR). Ces exigences imposent certaines obligations de déclaration et de retenue d’impôt qui doivent être remplies afin d’assurer la conformité aux règles de l’Agence du revenu du Canada. Une analyse détaillée des exigences de l’article 116 applicables aux biens canadiens imposables dépasse le cadre du présent article. Les contribuables doivent consulter leur conseiller financier ou leur fiscaliste pour obtenir des conseils adaptés à leur situation particulière.
D’autres règles fiscales concernant l’ERP doivent être prises en compte lorsqu’un bien (c.-à-d. le bien immobilier) change d’utilisation, c’est-à-dire lorsque le contribuable décide de convertir sa résidence principale en un bien détenu uniquement dans le but de produire un revenu (p. ex., un bien locatif) ou vice-versa, lorsque le contribuable décide de convertir son bien locatif en une résidence principale qu’il occupe. Nous présentons les incidences fiscales de chacun de ces scénarios ci-dessous.
Si le logement d’un contribuable est converti de résidence principale en un bien détenu uniquement dans le but de produire un revenu, une disposition réputée et une nouvelle acquisition ont généralement lieu à la juste valeur marchande (JVM). Tout gain autrement déterminé sur cette disposition réputée peut être éliminé ou réduit par l’ERP. En vertu du paragraphe 45(2) de la LIR du Canada, un particulier peut choisir de reporter la comptabilisation du gain en capital jusqu’à l’année où il dispose du bien. Il convient également de noter que la déduction pour amortissement (DPA) ne doit pas être demandée sur ce bien afin que le choix soit valide et demeure en vigueur. Si la DPA est demandée, le choix est automatiquement annulé à compter du premier jour de l’année d’imposition au cours de laquelle la demande de DPA est effectuée. Dans le contexte de l’immobilier, la DPA est une déduction fiscale de l’ARC qui permet aux propriétaires de déduire le coût de leurs biens amortissables, comme un immeuble locatif, sur plusieurs années plutôt qu’en une seule fois.
De plus, un choix en vertu du paragraphe 45(2) permet de continuer à désigner le bien comme la résidence principale du particulier même s’il n’est pas habituellement occupé, et ce, pour un maximum de quatre années d’imposition suivant l’année au cours duquel le choix a été exercé et le changement d’utilisation a eu lieu.
Si un contribuable change l’utilisation d’un logement et le convertit de bien productif de revenus à résidence principale, il sera réputé avoir disposé du bien à sa JVM, puis l’avoir acquis de nouveau à sa JVM. La disposition réputée peut donner lieu à un gain en capital qui n’est généralement pas admissible à l’ERP. Toutefois, en vertu du paragraphe 45(3) de la LIR du Canada, un particulier peut choisir de reporter le gain en capital jusqu’à la disposition réelle du bien, à condition que ce bien devienne une résidence principale. Le choix prévu par le paragraphe 45(3) n’est généralement pas disponible si le particulier, son conjoint ou son conjoint de fait, a déduit la DPA sur le bien. La question de savoir s’il y a changement d’utilisation dépend des paramètres évoqués précédemment qui définissent une résidence principale.
Conformément au traitement prévu au paragraphe 45(2), un bien peut être admissible à titre de résidence principale d’un contribuable pour un maximum de quatre années d’imposition précédant un changement d’utilisation qui fait l’objet d’un choix prévu au paragraphe 45(3), même si ce bien n’était pas habituellement occupé par le contribuable au cours de ces années.
Un contribuable peut faire les deux choix de changement d’utilisation prévus aux paragraphes 45(2) et 45(3) de la LIR en joignant une lettre portant sa signature à sa déclaration de revenus pour l’année durant laquelle le changement d’utilisation a eu lieu.
Lorsqu’un changement partiel d’utilisation a eu lieu, par exemple lorsqu’un contribuable convertit partiellement une résidence principale en un bien productif de revenus, la première étape consiste à déterminer la nature de ce changement. Plus précisément, il convient de déterminer si le changement partiel d’utilisation est important et de nature plus permanente, ce qui implique généralement un changement structurel du bien, ou si le bien est principalement utilisé comme résidence principale et ne sert que de façon accessoire à produire un revenu, ce qui n’exige aucun changement structurel.
Lorsque le changement partiel d’utilisation est important et de nature permanente, il y a généralement une disposition réputée et une nouvelle acquisition immédiate de la partie du bien convertie en vue de gagner un revenu. La disposition réputée a lieu à un produit égal à la partie productive de revenus de la fraction de la JVM totale du bien qu’elle représente à ce moment-là. Parmi les exemples de changements partiels d’utilisation que l’ARC considère généralement comme importants, mentionnons la conversion d’une partie d’une maison en un établissement domestique autonome à des fins de location ou la conversion de la partie avant d’une résidence en un magasin de détail. Dans ces circonstances, l’exemption pour résidence principale peut être offerte pour réduire ou éliminer le gain en capital résultant de la disposition réputée. Si la partie du bien qui a été convertie pour servir à produire un revenu est par la suite reconvertie pour servir de résidence principale, une deuxième disposition réputée et une nouvelle acquisition réputée auront généralement lieu à la JVM déterminée à ce moment-là.
En revanche, lorsque le changement partiel d’utilisation fait que le bien est principalement utilisé comme résidence principale et ne sert que de façon accessoire à produire un revenu, aucun changement structurel n’est apporté au bien et, si aucune déduction pour amortissement n’est demandée, les règles relatives à la disposition réputée ne s’appliquent pas. Ces conditions peuvent être remplies, par exemple, lorsqu’un contribuable loue une ou plusieurs pièces de sa maison ou en utilise une partie comme bureau ou autre espace de travail dans le cadre d’une entreprise ou d’un emploi.
Lorsqu’un changement partiel d’utilisation d’une résidence principale en un bien productif de revenus a eu lieu et que ce changement entraînerait par ailleurs une disposition réputée, les contribuables peuvent, pour les changements d’utilisation qui ont eu lieu après le 19 mars 2019, faire le choix en vertu du paragraphe 45(2) de reporter la disposition réputée jusqu’à ce que la propriété soit réellement vendue. De même, en cas de changement partiel d’utilisation d’un bien productif de revenus en résidence principale, les contribuables peuvent faire le choix en vertu du paragraphe 45(3) que la disposition réputée qui aurait lieu autrement ne s’applique pas. Un contribuable peut faire un choix en vertu du paragraphe 45(2) en produisant une lettre portant sa signature avec sa déclaration de revenus pour l’année au cours de laquelle le changement d’utilisation a lieu. Un contribuable peut faire un choix en vertu du paragraphe 45(3) en produisant une lettre portant sa signature avec sa déclaration de revenus pour l’année au cours de laquelle il a finalement disposé du bien.
Lorsqu’une résidence principale est aliénée ou réputée l’être, le contribuable est tenu de produire une déclaration. Les contribuables qui vendent leur résidence principale doivent déclarer la vente à la page 2 de l’annexe 3, Gains (ou pertes) en capital, de la déclaration de revenus et de prestations T1. L’ARC ne permettra de demander l’ERP que si la vente et la désignation de résidence principale sont incluses dans la déclaration de revenus du contribuable. De plus, le formulaire T2091 (IND), Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle), doit être rempli pour désigner un bien comme résidence principale du vivant du contribuable. Si le contribuable décède, son représentant légal ou son exécuteur testamentaire doit généralement produire le formulaire T1255, Désignation d’un bien comme résidence principale par le représentant légal d’un particulier décédé, pour désigner le bien de la personne décédée comme résidence principale. Il est important de noter que ces formulaires sont toujours requis pour la désignation, même dans les cas où le bien n’était pas la résidence principale du contribuable pour toutes les années où il en a été propriétaire.
En fin de compte, l’exemption pour résidence principale peut être un outil puissant pour réduire ou éliminer les gains en capital résultant de la vente ou de la disposition réputée d’une maison, mais son application dépend d’une attention particulière portée à la propriété, à l’utilisation, au statut de résidence et à la déclaration de revenus produite en temps opportun. Le fait de remplir correctement les formulaires de l’ARC et de bien comprendre les choix offerts par la Loi de l’impôt sur le revenu et le moment de les exercer peut avoir une incidence importante sur le montant de l’impôt à payer. En planifiant et en réglant ces questions dès le début, les contribuables peuvent réduire le risque d’obligations fiscales imprévues et s’assurer que l’exemption pour résidence principale est appliquée correctement et efficacement.
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