いよいよ回復局面を迎えた米国不動産市場で安定的に指数を上回る収益を狙うインカム戦略

セクター別では、住宅は、南部や西部の主要都市では企業の人材獲得の競争激化で人口流入が続いており、需要は極めて堅調だ。また、物流施設は昨年のトランプ関税で一時的に苦境を強いられたものの、1年が経過したことから企業側も新たなマクロ環境に適応し、取引が戻ってきている。

その一方でオフィスセクターは低調だという。ニューヨークやサンフランシスコといった一部の都市では需要が回復したものの、全米で見るとオフィス離れが続いているためだ。

足元で懸念されている米国の利下げ期待の後退については「ただちに利上げ局面に移行するわけではないでしょうから、不動産市場に与える影響は限定的と考えられます。大きな金利の変化が想定されなければ、より高いキャッシュフローを創出できるかが今後の優勝劣敗を左右すると言えます」（加藤氏）。

この視点から米国市場をみれば、人口100万人を超える大都市が数十存在し、それぞれが独自の産業を抱えるほどの厚みと多様性を有しており、投資機会は豊富だ。「非伝統的なセクターの市場規模が拡大中で、割安な案件も多く眠っています。非伝統的なセクターまで投資の幅を広げれば、安定的かつ十分なリターンを確保できる環境といえるでしょう」と機関投資家営業本部長の秋月孝雄氏は語る。

非伝統的セクターが好調
実物資産で分散効果に期待

こうした投資機会を捉え、安定的なリターンを実現する戦略として、インベスコの「米国不動産インカム運用戦略」は注目に値する。投資家が求めるオープンエンド、高分散、抑制されたレバレッジといったコア型の利点を網羅しつつ、成長都市や非伝統的セクターへの配分といった追加的なリスクを適切に取ることで、ダウンサイドリスクを抑制しながら一段高いリターンを追求する戦略だ（図１）。

具体的にどのようなセクターに注目するのか。加藤氏は、その１つとして老人ホームといったメディカルオフィスを挙げる（図２）。米国のベビーブーマー世代が80代を迎え、高齢化が進行しているという人口動態の変化（いわゆる「シルバーツナミ」）を捉えることが狙いだ。

この他、投資を強化しているセクターに「簡易型住宅」がある。広大な土地を区画に切り分け入居者に売り、住居は入居者自身でカタログから選んで建てる新しいタイプの借地ビジネスだ。建築コストの増大や高止まりする住宅ローン金利によって持ち家の取得が困難になる中、転職や子どもの進学に伴う転居といったニーズに対し、手頃に家を購入できる手段として関心を集めている。

こうした特殊なセクターの注意点として、加藤氏は物件そのものの管理体制を挙げる。「例えば簡易型住宅ではゴミ出しルールの徹底といった伝統的セクターとは異なるきめ細かな管理体制が必要です。物件価格の低下を防ぐためには欠かせない能力ですから、当社では専門の管理会社を抱えて協力体制を敷いています」。

また、非伝統的セクターにおける案件取得においては、10年以上の運用で築いた確固たる実績が評価されており、「セラーから直接お声がけいただくこともしばしばです」と加藤氏は胸を張る。

サポート体制も充実しており、地方都市や非伝統的セクターへの投資に関して不安がある投資家には対しては、定期レポートに加え、加藤氏ら専任のリアル・アセットのスペシャリストが国内に複数在籍しているのも安心感につながる。「国内不動産しか経験がない投資家にとっても、海外不動産投資の第一歩として最適な戦略だと自負しています」と秋月氏が語るように、本戦略には大きな期待を寄せることができるだろう。

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